昆山開發(fā)區(qū)、花橋經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、昆山高新區(qū)、旅游度假區(qū)管委會，各鎮(zhèn)人民政府，市各委辦局，各直屬單位：

《昆山市物業(yè)服務收費管理實施細則（試行）》業(yè)經(jīng)市政府第32次常務會議審議通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。

二OO七年五月十七日

主題詞：建設  物業(yè)  收費  通知

抄  送：市委、市人大常委會、市政協(xié)、市委各部門、市法院、

市檢察院、市各民主黨派、各群眾團體

昆山市人民政府辦公室                2007年5月17日印發(fā)

共印160份

昆山市物業(yè)服務收費管理實施細則（試行）

第一條    為規(guī)范本市物業(yè)服務收費行為，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》，《江蘇省物業(yè)管理條例》和國家發(fā)展和改革委員會、建設部《物業(yè)服務收費管理辦法》，省物價局、建設廳《江蘇省物業(yè)服務收費管理辦法》，蘇州市政府《蘇州市物業(yè)服務收費管理實施辦法》等有關(guān)規(guī)定，制定本細則。

第二條    本細則適用于本市行政區(qū)域內(nèi)具有國家物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)的企業(yè)，對各類物業(yè)提供社會化、專業(yè)化、市場化服務的收費行為。

第三條    本細則所稱物業(yè)服務收費，是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費用。

第四條    政府提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)；鼓勵物業(yè)管理企業(yè)開展正當?shù)膬r格競爭，禁止價格欺詐，促進物業(yè)服務收費通過市場競爭形成。

第五條    市價格主管部門會同市物業(yè)行政主管部門負責本市物業(yè)服務收費的監(jiān)督和管理工作。

第六條    物業(yè)服務收費應當遵循公開、合理以及收費項目、標準與服務內(nèi)容、服務質(zhì)量相適應的原則。

第七條    物業(yè)服務收費包括公共服務費和代收代辦服務費、特約服務費。物業(yè)服務收費根據(jù)物業(yè)的性質(zhì)、提供服務的內(nèi)容、特點的不同情況，分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。

    普通住宅的公共服務收費及住宅區(qū)停車服務等專項服務收費，實行政府指導價。

高檔住宅（含各類別墅、高級公寓和裝修商品住房等）及各類非住宅物業(yè)的公共服務收費和滿足部分業(yè)主、使用人需要或接受委托開展的特約服務、代收代辦服務收費，實行市場調(diào)節(jié)價。

第八條    實行政府指導價的普通住宅公共服務收費，實行等級收費管理制度。各等級基準收費標準見附件一，具體執(zhí)行標準可上下浮動20%。住宅物業(yè)管理服務標準參照省質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局發(fā)布的《江蘇省住宅物業(yè)管理服務標準》執(zhí)行。

對未實施等級收費的物業(yè)，要按照物業(yè)管理規(guī)范要求，實施等級服務收費。

對少數(shù)公建配套完善、設施設備先進、運行成本高、服務內(nèi)容超出七級服務標準的物業(yè)，公共服務收費標準可由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定。

第九條    業(yè)主大會成立前，開發(fā)建設單位與物業(yè)管理企業(yè)應在前期物業(yè)服務合同中約定公共服務收費標準（水平）、計費方式、計費起始時間，并同時約定物業(yè)管理服務內(nèi)容、服務標準，涉及物業(yè)買賣人共同利益的約定應當一致。普通住宅前期物業(yè)管理公共服務收費水平應在政府指導價范圍內(nèi)約定，并在房屋銷售前報經(jīng)價格主管部門核準。

對開發(fā)建設單位通過規(guī)范的招標方式選擇前期物業(yè)管理企業(yè)，價格主管部門和物業(yè)行政主管部門應加強對開發(fā)建設單位前期物業(yè)公共服務收費標準適用條件的管理。價格主管部門和物業(yè)管理行政主管部門對招投標過程中的價格行為實施監(jiān)督管理，及時糾正和依法查處招投標中的違法違規(guī)行為。

普通住宅的前期物業(yè)管理服務標準應由開發(fā)建設單位參照省質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局發(fā)布的《江蘇省住宅物業(yè)管理服務標準》在招標文件中明確，物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)招標文件中明確的服務標準確定服務等級進行合理報價。中標物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主簽訂前期物業(yè)管理服務協(xié)議約定的前期物業(yè)管理服務標準應和招、投標文件中一致。

普通住宅前期物業(yè)管理實行協(xié)議招標的，物業(yè)管理企業(yè)應在簽訂《前期物業(yè)管理委托合同》后十天內(nèi)持以下材料報市價格主管部門備案：

1．經(jīng)物業(yè)管理主管部門批準的昆山市前期物業(yè)管理協(xié)議招標申請及審批表；

2．物業(yè)管理企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書正副本復印件；

3．招標文件、投標文件。

4．前期物業(yè)管理委托合同。

普通住宅前期物業(yè)管理實行公開招標或邀請招標的，物業(yè)管理企業(yè)應在簽訂《前期物業(yè)管理委托合同》后十天內(nèi)持以下材料報市價格主管部門備案：

1．市物業(yè)管理主管部門出具的中標證明；

2．開發(fā)建設單位出具的中標通知書；

3．物業(yè)管理企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書正副本復印件；

4．招標文件、投標文件。

5．前期物業(yè)管理委托合同。

第十條    已產(chǎn)生業(yè)主委員會的普通住宅公共服務費具體收費標準由業(yè)主委員會經(jīng)業(yè)主大會同意后，在當?shù)貎r格主管部門公布的政府指導價范圍內(nèi)與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定。

第十一條        實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務收費，未產(chǎn)生業(yè)主委員會的，由開發(fā)建設單位或物業(yè)管理企業(yè)與物業(yè)買受人（使用人）在物業(yè)服務合同中約定；已產(chǎn)生業(yè)主委員會的，由業(yè)主委員會經(jīng)業(yè)主大會同意后與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定。

市價格、物業(yè)行政主管部門應加強對實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務收費行為的引導與規(guī)范，促進物業(yè)相關(guān)各方合理約定物業(yè)收費及有關(guān)事項。

第十二條        物業(yè)服務收費可以采取包干制或酬金制等形式約定。具體方式由業(yè)主大會與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定；業(yè)主大會成立前，由開發(fā)建設單位、物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主在《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》中約定。

包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈虧均由物業(yè)管理企業(yè)承擔的物業(yè)服務計費方式。

酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。

第十三條        實行物業(yè)服務費用包干制的，物業(yè)服務費用的構(gòu)成包括物業(yè)服務成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。

實行物業(yè)服務費用酬金制的，預收的物業(yè)服務資金包括物業(yè)服務支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。預收的物業(yè)服務支出屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)管理企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務合同約定以外支出。

第十四條        物業(yè)管理公共服務費用構(gòu)成因素為：

（一）    管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；

（二）    物業(yè)共用部位、共用設施的日常維護保養(yǎng)費用；

（三）    物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；

（四）    物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；

（五）    物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；

（六）    物業(yè)管理企業(yè)辦公費用；

（七）    物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費用；

（八）    物業(yè)公共部位、公用設施設備及公眾責任保險費用；

（九）    經(jīng)業(yè)主大會同意的其他費用；

（十）    合理利潤（普通住宅不超過8%）；

（十一）       法定稅費。

物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修基金予以列支，不得計入物業(yè)服務支出或者物業(yè)服務成本。

第十五條        業(yè)主、使用人自辦理物業(yè)交付使用手續(xù)之日起，應按物業(yè)服務合同約定的時間交納物業(yè)服務費用。

物業(yè)管理公共服務費以房屋所有權(quán)證登記的建筑面積計算（車庫除外）；未辦證的以售房合同中房屋建筑面積或房產(chǎn)測繪部門實測的房屋建筑面積計算。未計入產(chǎn)權(quán)面積的附屬房屋不得收取公共服務費。

第十六條        物業(yè)的電梯、水泵、中央空調(diào)等設施運行電費及公共照明、公共用水等納入代收代交費用的，由物業(yè)管理企業(yè)單獨列帳，合理、公開分攤。具體分攤辦法：在業(yè)主大會成立前，由開發(fā)建設單位與物業(yè)買受人在房屋買賣合同、《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》中約定；業(yè)主大會成立后由業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定，在物業(yè)服務合同中約定。

第十七條        納入物業(yè)管理范圍的已竣工但未出售或因開發(fā)建設單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由開發(fā)建設單位全額交納。

業(yè)主辦理入住手續(xù)后未入住或未使用的物業(yè)，業(yè)主應向物業(yè)管理企業(yè)書面告知，物業(yè)服務費用由業(yè)主按規(guī)定標準的70%交納，物業(yè)服務合同中約定超過70%的，從其約定。

物業(yè)出租或以其他方式交他人使用的，物業(yè)服務費用由業(yè)主或使用人交納，但業(yè)主負最終責任。

第十八條        實行政府指導價的前期物業(yè)管理住宅小區(qū)，因開發(fā)建設單位原因分期開發(fā)，分批交付使用，給先期入住業(yè)主造成噪音、粉塵等環(huán)境污染的，業(yè)主交納的物業(yè)管理公共服務費應低于規(guī)定標準的15%~30%，具體范圍、比例可在《前期物業(yè)管理委托合同》和《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》中約定，差額部分由開發(fā)建設單位補償物業(yè)管理企業(yè)。

第十九條        物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)受業(yè)主或業(yè)主委員會委托實施專人管理的機動車（非機動車）停車服務收費(不含經(jīng)營者具有完全產(chǎn)權(quán)或受產(chǎn)權(quán)單位委托經(jīng)營的停車場地)，區(qū)別不同情況由業(yè)主或業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)在規(guī)定浮動幅度內(nèi)協(xié)商制定具體收費標準，并對停車服務收入的使用作出明確界定。業(yè)主（使用人）已擁有車位使用權(quán)的，停車服務收費標準按補償物業(yè)企業(yè)管理費用原則制定；業(yè)主（使用人）不擁有車位使用權(quán)的，按低于社會停車收費標準、補償物業(yè)企業(yè)管理費用并考慮占用公共設施應予以合理補償?shù)脑瓌t制定。住宅小區(qū)機動車（非機動車）停車服務收費標準詳見附件二。

進入物業(yè)管理區(qū)域執(zhí)行公務的公安、消防、搶險、救護、環(huán)衛(wèi)等特種車輛及業(yè)主的搬家車輛，不得收取停車費。

第二十條        利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的，應當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。所得收益應當主要用于補充專項維修基金或降低物業(yè)管理公共服務費用，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

第二十一條           物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水（原有高層住宅須一戶一表改造后）、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關(guān)費用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收上述費用的，雙方應當簽訂有償服務合同，由物業(yè)管理企業(yè)向委托單位收取手續(xù)費。不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。

第二十二條           物業(yè)管理企業(yè)未經(jīng)業(yè)主、使用人同意，一次性預收物業(yè)公共服務費不得超過六個月，也不得擅自向業(yè)主、使用人收取一年以上押金、保證金等費用。物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)前期物業(yè)管理服務協(xié)議可向業(yè)主收取裝修保證金的，標準為高層3000元/戶、別墅1000元/戶、其它類型2000元/戶。房屋裝修完畢，經(jīng)驗收未損壞房屋共用部位，未對相鄰房屋造成損害的，物業(yè)管理企業(yè)應及時返還保證金；如有損壞，應恢復原樣，裝修保證金扣除損失費后返還余額。業(yè)主、物業(yè)使用人裝修產(chǎn)生的垃圾應支付裝修垃圾清運費，收費標準按建筑面積3元/平方米。

第二十三條           物業(yè)管理企業(yè)已接受委托實施物業(yè)服務并收取相應服務費用的，其他部門和單位不得重復收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費用。

第二十四條           物業(yè)管理企業(yè)將物業(yè)服務合同中的部分專業(yè)服務事項轉(zhuǎn)包給其他企業(yè)的，不得降低服務質(zhì)量，減少服務內(nèi)容，提高收費標準。

第二十五條           物業(yè)服務收費實行明碼標價，服務內(nèi)容、收費項目、標準及收費辦法應在經(jīng)營場所或服務地點醒目位置公布，每半年（或一年）向業(yè)主、使用人公布物業(yè)小區(qū)經(jīng)營性設施營業(yè)收益的支出狀況，接受業(yè)主委員會、業(yè)主、使用人和價格主管部門的監(jiān)督。

第二十六條           物業(yè)管理企業(yè)應完善內(nèi)部財務管理制度，強化成本、收支約束。實行物業(yè)公共服務費用包干制的，物業(yè)管理企業(yè)應對實施管理的具體物業(yè)區(qū)域?qū)嵭袉为毥◣?，定期公布財務狀況，接受監(jiān)督。

實行物業(yè)公共服務費用酬金制的，物業(yè)管理企業(yè)應當向業(yè)主大會或全體業(yè)主公布物業(yè)服務資金收支情況。物業(yè)管理企業(yè)或業(yè)主大會可以按照物業(yè)服務合同約定聘請專業(yè)機構(gòu)對物業(yè)服務資金年度預決算和物業(yè)服務費用的收支情況進行審計。審計費用的承擔，應在物業(yè)服務合同中約定。

第二十七條           物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務中應當遵守國家的法律法規(guī)，規(guī)范物業(yè)管理服務行為，嚴格履行物業(yè)服務合同，為業(yè)主提供質(zhì)價相符的服務。

業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同的約定按時交納物業(yè)服務費用。業(yè)主違反物業(yè)服務合同約定逾期不交納服務費用的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依據(jù)物業(yè)服務合同的約定，依法追繳。

物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當及時結(jié)清物業(yè)服務費用。

第二十八條           政府價格主管部門和物業(yè)管理行政主管部門應當加強對物業(yè)管理企業(yè)的服務內(nèi)容、服務質(zhì)量和收費項目、標準的監(jiān)督。物業(yè)管理企業(yè)違反價格法律、法規(guī)和規(guī)定，由政府價格主管部門依據(jù)《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規(guī)定》等法律法規(guī)予以處罰。

第二十九條         本細則由市物價局會同市建設局負責解釋。

第三十條       本細則自2007年7月1日起執(zhí)行，此前凡與本辦法不一致的規(guī)定同時廢止。 

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