辦公樓物業(yè)保安管理服務(wù)方案

一、治安形式分析

金融行政服務(wù)中心功能特殊性在治安防范方面存在以下一些難點(diǎn)和重點(diǎn)：

（-）保持辦公環(huán)境的舒適優(yōu)雅及車輛的疏導(dǎo)、登記是安全工作的重點(diǎn)。

（二）金融行政服務(wù)中心集所有銀行、政府機(jī)關(guān)于一身，還配備商業(yè)、酒店娛樂，又屬于開放式小區(qū)不能封閉，外來人員頻次高，監(jiān)控工作尤為重要。

（三）辦公樓屬于高層寫字樓建筑，具有高層建筑的不利因素，具體表現(xiàn)在，高層建筑樓層高，一旦發(fā)生火災(zāi)，極易形成煙囪效應(yīng)，加快火勢蔓延，人員疏散困難，因此，消防工作難度大、要求高。制定防患于未然，科學(xué)的消防預(yù)警措施，警鐘常鳴的消防常識宣傳、培訓(xùn)工作是消防管理工作的根本所在。

上述不利因素的存在，給我們的安全管理工作提出了較高的要求。為此，我們將在維序員的素質(zhì)培養(yǎng)、安全防范體系的設(shè)定、安全管理的重點(diǎn)定位等方面采取對應(yīng)措施，確保轄區(qū)內(nèi)的安全。

二、安全管理的措施及對策

（-）確保維序員的綜合素質(zhì)

l、素質(zhì)管理。對維序員實(shí)施準(zhǔn)軍事化管理，采用我們在實(shí)踐中總結(jié)的一整套人員管理程序，做到“五統(tǒng)一”“三集中”，即統(tǒng)一作息、統(tǒng)一出操、統(tǒng)一上崗、統(tǒng)一著裝、統(tǒng)一裝備以及集中招聘、集中培訓(xùn)、集中管理。

2、意識培養(yǎng)。大力培養(yǎng)維序員的服務(wù)意識，樹立“業(yè)戶需要就是工作”的觀念，改變原來維序員單一的維序功能，使我們的維序員成為“維序員、迎賓員、服務(wù)員”的統(tǒng)一體。

（二）安控管理體系的建立

1、重視業(yè)戶檔案的建立，制定相應(yīng)的的作息管理辦法和清樓方案，禁止閑雜人員進(jìn)入辦公區(qū)，確保物業(yè)始終處于安全控制下。

2、在巡邏上，我們擬采用輪換巡邏的方式，突出巡邏重點(diǎn)，對時間進(jìn)行嚴(yán)格控制，確保不出現(xiàn)安全盲區(qū)。

3、在車輛、人員、大宗貨物出入登記上，嚴(yán)格遵循“對人、對證件、對車輛”的三對原則，嚴(yán)格控制、及時疏導(dǎo)人車流量、保持秩序始終井然，重視安全制度的執(zhí)行力度，完善交接班確保工作銜接嚴(yán)密，杜絕隱患和疏漏。

4、強(qiáng)調(diào)全員管理，充分發(fā)揮智能化監(jiān)控系統(tǒng)功能。我們要求物業(yè)服務(wù)中心其他員工亦應(yīng)擔(dān)負(fù)起安全管理和防范的義務(wù)，建立起“快速反應(yīng)，快速支援”體系。在防范的策略上強(qiáng)調(diào)轄區(qū)內(nèi)各崗位的的聯(lián)防意識，發(fā)揮備崗、備勤人員的規(guī)模優(yōu)勢。通過監(jiān)控中心，形成統(tǒng)一的有機(jī)維序整體

（三）安控管理的動態(tài)重心模式

1、接管入伙期，我們主要以人防為主，技防為輔。安控管理對象主要針對搬家公司、零星施工人員、家具公司人員及外來可疑人員。這一時期的工作重點(diǎn)是杜絕違章搬運(yùn)，消防隱患排查，制止破壞公共設(shè)施以及保證轄區(qū)環(huán)境的干凈整潔。

2、正常管理期，安全防范逐步轉(zhuǎn)向人防、技防相結(jié)合，著重體現(xiàn)技防的威力。安全管理對象主要針對外來閑雜人員、樓內(nèi)工作人員，工作重點(diǎn)是杜絕閑雜人員進(jìn)入社區(qū)，上下班高潮期重點(diǎn)疏導(dǎo)車輛，防盜和公共秩序維護(hù)。

（四）充分用好技防措施

我們將充分利用好大樓閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)等安全防護(hù)設(shè)施對辦公區(qū)實(shí)施安全管理。

（五）預(yù)警、應(yīng)變措施

1、安全應(yīng)急計劃和措施

（1）目的：

在發(fā)生緊急、突發(fā)事件時，以最有效的方法，在最短的時間內(nèi)控制事態(tài)的發(fā)展，或保證出色完成上級交辦的臨時任務(wù)。

適用范圍：

1）治安突發(fā)事件，如突然發(fā)生的重大搶劫、殺人、業(yè)戶或公司管理人員遭到犯罪分子的突然襲擊等。

2）受到水災(zāi)、火災(zāi)、臺風(fēng)等自然災(zāi)害的威脅、襲擊。

3）其他重大意外情況。

（2）職責(zé)：

1）對可能發(fā)生的由物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)制定安全應(yīng)急計劃，報分管副總經(jīng)理審批，必要時報總經(jīng)理審批；

2）對即將發(fā)生或已發(fā)生的突發(fā)事件由安全主管臨時確定應(yīng)急措施，同時向上級匯報。

（3）計劃：

1）對可能發(fā)生的治安突發(fā)事件和已發(fā)生或即將發(fā)生的自然災(zāi)害由物業(yè)物業(yè)服務(wù)中心組織制定應(yīng)急計劃和預(yù)防措施，并安排崗位人員按部署執(zhí)行。

2）處理治安突發(fā)事件時，由值班員迅速向派出所報案，安全主管臨時確定應(yīng)急方案，安排人員迅速控制物業(yè)管理范圍內(nèi)各通道、樓梯口，封鎖出事現(xiàn)場，嚴(yán)格盤查出入現(xiàn)場的人員，直到公安人員到來。

3）制定的應(yīng)急計劃必須慎重，考慮周詳，在制定自然災(zāi)害應(yīng)急措施時，要根據(jù)災(zāi)情的程度、特性而定。

（4）實(shí)施：

1）在執(zhí)行過程中，發(fā)現(xiàn)偏離實(shí)際情況應(yīng)及時糾正，并上報相應(yīng)審批人員認(rèn)可。

2）對發(fā)生的每一事件必須總結(jié)，如果是人為原因造成損失，應(yīng)立即查找原因，認(rèn)真填寫《糾正措施報告》，嚴(yán)防類似情況的發(fā)生。

3）保存事件全過程的有關(guān)記錄，存檔3年。重大自然災(zāi)害的記錄長期保存。

（5）要求：

為增強(qiáng)應(yīng)變能力和戰(zhàn)斗力，平時每個維序隊(duì)員必須進(jìn)行嚴(yán)格的學(xué)習(xí)、訓(xùn)練、消防演習(xí)和緊急集合演練。

三、強(qiáng)化消防管理意識

（一）消防管理目標(biāo)

堅(jiān)持“預(yù)防為主，防消結(jié)臺”的消防工作萬針，嚴(yán)格實(shí)行防火安全責(zé)任制，并樹立“全員防消”的管理觀念，實(shí)施全員義務(wù)消防員制。

（二）加強(qiáng)消防教育宣傳和培訓(xùn)演練工作

1、消防教育宣傳工作：

物業(yè)服務(wù)中心將在物業(yè)轄區(qū)內(nèi)不間斷地傳播消防法規(guī)、防火知識，并定期邀請消防中隊(duì)前來舉辦消防知識講座，張貼消防宣傳畫，向業(yè)戶進(jìn)行消防知識宣傳。

2、做好消防培訓(xùn)及演練工作：

重點(diǎn)加強(qiáng)維序員的消防實(shí)戰(zhàn)演習(xí)，每年組織義務(wù)消防隊(duì)員和廣大業(yè)戶共同參與的消防演練，提高全員的“自救”意識和能力，防患于“未燃”。

（三）加強(qiáng)入伙期間的消防管理

在入住期間，我們將通過設(shè)專人巡邏監(jiān)管、安置擋車樁、安置簡明指示標(biāo)識等辦法，著重解決違章占用消防通道的問題，保證消防通道的順暢。

（四）積極落實(shí)防火安全“三級”檢查制度

重視冬、春兩季的消防、設(shè)施設(shè)備大檢查工作，確保在火災(zāi)多發(fā)期的消防安全工作。

1、一級檢查由班組組織實(shí)施

（1）每個員工每天在本崗位區(qū)域工作的同時進(jìn)行火情安全的檢查，排除不安全因素，對自身不能解決的火情隱患及不安全因素上報班組長。

（2）每個員工應(yīng)對本崗位所負(fù)責(zé)區(qū)域的防火工作負(fù)責(zé)。

（3）各班長及時組織處理存在的安全隱患和不安全因素，對處理不了的問題及時上報上級領(lǐng)導(dǎo)。

（4）接班時應(yīng)將本班防火安全注意事項(xiàng)和存在問題向下一班交待，以保障工作的連續(xù)性。

2、二級檢查由物業(yè)服務(wù)中心領(lǐng)導(dǎo)實(shí)施

（1）物業(yè)服務(wù)中心領(lǐng)導(dǎo)每季度組織各部門管理人員對管轄區(qū)域、設(shè)備物資（特別是易燃易爆物品）進(jìn)行一次全面檢查，并填寫《消防檢查情況匯總表》。

（2）檢查各部門對防火安全工作的執(zhí)行落實(shí)情況。

（3）組織處理火險隱患，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)向員工進(jìn)行安全教育，增強(qiáng)員工的安全意識。

（4）對物業(yè)服務(wù)中心不能處理的安全隱患，及時上報公司或報告公安消防部門處理。

3、三級檢查由公司領(lǐng)導(dǎo)實(shí)施

（1）物業(yè)管理部或公司領(lǐng)導(dǎo)根據(jù)物業(yè)防火安全的實(shí)施情況和上級部門的要求不定期對大樓進(jìn)行全面安全檢查或重點(diǎn)防火部位的抽查，公司安全領(lǐng)導(dǎo)小組每年不少于一次全面檢查。

（2）檢查各物業(yè)服務(wù)中心貫徹防火安全制度的執(zhí)行情況，重點(diǎn)檢查要害部位防火安全管理及制度的落實(shí)情況。

（3）對檢查結(jié)果進(jìn)行匯總和總結(jié)，填寫《消防檢查情況匯總表》下發(fā)各物業(yè)服務(wù)中心、專業(yè)部門。

4、三級檢查的基本內(nèi)容

（1）易燃易爆危險物品貯存、管理、使用是否符合安全要求；貯存容器、管道有無定期測試，有無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。

（2）對煙頭等遺留火種是否采取安全有效的預(yù)防、處理措施。

（3）倉庫內(nèi)貨物及物資分類存放是否符合安全規(guī)定，庫房內(nèi)使用60W以下燈泡。

（4）電器設(shè)備運(yùn)行是否正常，有無超負(fù)荷運(yùn)行，電線、電纜的絕緣有無老化、受潮、漏電、短路等情況。電動機(jī)有無空轉(zhuǎn)現(xiàn)象，防雷設(shè)備是否完好，有無亂拉亂接電線情況。

（5）使用易燃易爆物品是否符合安全操作要求，殘油、氣的處理是否安全妥當(dāng)。

（6）危險場所動火是否按規(guī)定辦理手續(xù)，焊工操作時是否達(dá)到“七不”、“四要”、“一清”要求。

（7）使用有毒有害物品的場所是否有防毒的安全措施。

（8）檢查消防器材及消防系統(tǒng)的完好情況。各部門對消防器材有無管好、用好和到期換藥。

（9）門衛(wèi)對出入人員是否進(jìn)行嚴(yán)格檢查，對攜帶易燃易爆危險物品的人員是否把關(guān)等。

5、防火檢查

（1）用火、用電有無違章情況。

（2）安全出口、疏散通道是否暢通，安全疏散指示標(biāo)志、應(yīng)急燈是否完好。

（3）消防櫥窗、設(shè)備房、辦公室、倉庫、等物業(yè)管轄范圍內(nèi)的消防設(shè)施、器材和消防安全標(biāo)志是否在位、完整；滅火器是否壓力正常，滅火水帶是否有破損。

（4）常閉式防火門是否處于關(guān)閉狀態(tài)，防火卷簾下是否堆放物品影響使用。

（5）消防安全重點(diǎn)部位的人員在崗情況。

（6）其他消防安全情況。

6、火災(zāi)隱患整改

對存在的火災(zāi)隱患，應(yīng)當(dāng)及時予以消除。

（1）違章使用明火作業(yè)或者在只有火災(zāi)危險的場所吸煙，使用明火等違反禁令的。

（2）安全出口上鎖、遮擋或者占用、堆放物品影響疏散通道暢通的。

（3）消火栓、滅火器材被遮擋影響使用或者被挪作他用的。

（4）常閉式防火門處于開啟狀態(tài)，防火卷簾下堆放物品影響使用的。

（5）消防設(shè)施管理、值班人員和防火巡查人員脫崗的。

（6）違章關(guān)閉消防設(shè)施、切斷消防電源的。

（五）消防檔案

消防安全重點(diǎn)單位應(yīng)建立健全消防檔案。

1、單位基本概況和消防安全重點(diǎn)部位情況。

2、建筑物消防設(shè)計審核、消防驗(yàn)收以及消防安全檢查的文件、資料。

3、消防管理組織機(jī)構(gòu)和各級消防安全責(zé)任人。

4、消防安全制度。

5、消防設(shè)施、滅火器材情況。

6、義務(wù)消防隊(duì)人員及其消防工種人員情況。

7、與消防安全有關(guān)的重點(diǎn)工種人員情況。

8、新增消防產(chǎn)品，防火材料的合格證明。

9、滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案。

10、消防設(shè)施定期檢查記錄，自動消防設(shè)施全面檢查測試的報告以及維修保養(yǎng)記錄。

11、火災(zāi)隱患及其整改情況記錄。

12、防火檢查、巡查記錄。

13、有關(guān)燃?xì)狻㈦姎庠O(shè)備檢測（包括防雷、防靜電）等記錄資料。

14、消防安全培訓(xùn)記錄。

15、滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案的演練記錄。

16、火災(zāi)情況記錄。

17、消防獎懲情況記錄。

（六）建立消防快速反應(yīng)隊(duì)

結(jié)合以往的工作經(jīng)驗(yàn)，我們將在維序員中選撥一批隊(duì)員組建辦公樓物業(yè)服務(wù)中心“消防快速反應(yīng)分隊(duì)”，以保證一旦出現(xiàn)火警時，我們能迅速作出反應(yīng)，立足“自救”，最大限度地減少火災(zāi)損失。火警應(yīng)急程序如下：

1、報警

（1）物業(yè)服務(wù)中心所有人員均應(yīng)加強(qiáng)消防意識，發(fā)現(xiàn)異常情況（如煙霧、火光等），應(yīng)立即向上級領(lǐng)導(dǎo)及消防部門匯報。

（2）物業(yè)服務(wù)中心值班員接到火警報警后，應(yīng)迅速通知附近人員趕往現(xiàn)場，查明報警地址、燃燒起因、目前火勢、周邊環(huán)境及人員受傷情況等。

2、召集

（1）火警確認(rèn)后，通知義務(wù)消防隊(duì)員趕赴現(xiàn)場。

（2）物業(yè)服務(wù)中心所有人員在獲悉火警均應(yīng)立即趕赴現(xiàn)場，參與滅火。物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理接報后應(yīng)趕往現(xiàn)場進(jìn)行調(diào)度，安全主管接報后應(yīng)趕往現(xiàn)場進(jìn)行指揮。

（3）到達(dá)現(xiàn)場的人員必須聽從現(xiàn)場指揮的調(diào)配。

3、滅火

（1）現(xiàn)場指揮根據(jù)火場情況，迅速組織到場員工成立滅火組、搶救組、疏散組、警戒組及支援組等，開展滅火工作。滅火人員執(zhí)行命令應(yīng)迅速、果斷。

（2）滅火組在現(xiàn)場指揮的帶領(lǐng)下使用滅火器材進(jìn)行滅火。搶救組應(yīng)迅速組織人力貴重物品及危險物品搬離現(xiàn)場。疏散組負(fù)責(zé)協(xié)助鄰近火場的業(yè)戶迅速按指定通道疏散，同時指揮停泊在危險區(qū)域內(nèi)的車輛駛離。形成火災(zāi)現(xiàn)場屏蔽區(qū)和隔離區(qū)，防止火情蔓延。

（3）后續(xù)趕往火場的人員為支援組。按現(xiàn)場指揮的命令，向現(xiàn)場運(yùn)送滅火劑、滅火器材以及所需的各種工具。

（4）如火勢過大且消防警已到場時，不必要的人員要迅速撤離。義務(wù)消防員繼續(xù)協(xié)助消防警滅火直至火勢被完全控制。

（七）善后與收復(fù)

火勢完全熄滅后，維序員負(fù)責(zé)現(xiàn)場警戒，保護(hù)現(xiàn)場，并協(xié)助消防部門查明火因并統(tǒng)計損失，向上級提交事故報告。

消防滅火流程圖

（通用滅火流程）

維序隊(duì)長職責(zé)

1、主持維序隊(duì)的全面工作，堅(jiān)決、認(rèn)真地執(zhí)行大樓物業(yè)服務(wù)中心的指示、指令，帶領(lǐng)全隊(duì)隊(duì)員保質(zhì)、保量地完成所在地管轄區(qū)域的公共秩序、車輛管理收費(fèi)工作。

2、確保所轄區(qū)域業(yè)戶滿意率達(dá)到95%以上；案發(fā)率不超過3‰，每年遞減0.5‰，三年內(nèi)達(dá)到1.5‰。

3、帶領(lǐng)全隊(duì)人員依據(jù)各自職責(zé)和規(guī)章制度，認(rèn)真作好公共秩序和車輛管理工作；確保完成公司下達(dá)的各項(xiàng)指標(biāo)及安全防范工作。

4、隨時掌握轄區(qū)內(nèi)車輛流動、停放情況，優(yōu)先保證業(yè)戶使用停車位；依時對轄區(qū)內(nèi)交通、車輛進(jìn)行管理并按物價部門規(guī)定收取車位使用費(fèi)，所收費(fèi)用造冊登記及時上繳。

5、負(fù)責(zé)監(jiān)督和落實(shí)員工崗位職責(zé)和工作安排，做好全隊(duì)的培訓(xùn)、操練工作。

6、配合做好物業(yè)服務(wù)中心的其他專項(xiàng)服務(wù)工作，及時發(fā)現(xiàn)、制止、糾正各類違章行為。

7、負(fù)責(zé)全隊(duì)的內(nèi)務(wù)管理和考勤工作，隨時巡視并檢查轄區(qū)內(nèi)公共秩序、車輛管理、收費(fèi)各崗位工作情況。

8、定期向大樓物業(yè)服務(wù)中心領(lǐng)導(dǎo)匯報工作，完成上級交辦的其他臨時任務(wù)。

9、遇有突發(fā)事件（案件），要及時向大樓物業(yè)服務(wù)中心領(lǐng)導(dǎo)報告，并依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定做好現(xiàn)場保護(hù)等處置工作。

10、及時掌握隊(duì)員的思想動向，勇于改正自身缺點(diǎn)，虛心接受隊(duì)員的批評和建議。

11、根據(jù)轄區(qū)內(nèi)的實(shí)際情況和工作需要，可隨時調(diào)整各崗位維序員的工作及班次。

12、對月考核不合格、違紀(jì)違章的隊(duì)員有權(quán)按公司規(guī)定的獎懲制度進(jìn)行獎懲，對不稱職的隊(duì)員有調(diào)離和辭退的建議權(quán)。

維序班長的職責(zé)

1、主要職責(zé)：堅(jiān)決執(zhí)行隊(duì)長的工作指令，協(xié)助隊(duì)長完成各項(xiàng)任務(wù)，安排、檢查隊(duì)員日常工作。

2、安排、檢查本班隊(duì)員的日常工作。

3、以身作則，處事公道，虛心接受隊(duì)員的合理建議和要求。

4、及時掌握班內(nèi)隊(duì)員的思想動態(tài)，耐心做好隊(duì)員的思想工作。

5、帶領(lǐng)全班搞好內(nèi)務(wù)衛(wèi)生和軍事訓(xùn)練。

6、隨時向隊(duì)長匯報工作，認(rèn)真完成上級交辦的其他任務(wù)。

7、有權(quán)監(jiān)督全班各崗位人員的執(zhí)勤情況。

8、有權(quán)向隊(duì)長建議對不稱職的隊(duì)員進(jìn)行處理。

9、本班隊(duì)員請假兩小時以內(nèi)，有權(quán)根據(jù)實(shí)際情況予以批準(zhǔn)。

10、作好本班新到崗員工的崗位培訓(xùn)、考核工作，使其迅速、準(zhǔn)確掌握崗位職責(zé)。

維序員職責(zé)

1、服從領(lǐng)導(dǎo)，聽從指揮；熟悉本崗位職責(zé)和工作程序，圓滿完成工作任務(wù)。

2、遵守法律、法規(guī)，做到依法辦事。

3、堅(jiān)守崗位，保持高度警惕，注意發(fā)現(xiàn)可疑的人、事、物，預(yù)防治安案件的發(fā)生。

4、積極配合物業(yè)管理其他服務(wù)，及時發(fā)現(xiàn)、制止違章行為，防止破壞；不能制止和解決的應(yīng)立即向總值班室或班長報告。

5、熟悉和愛護(hù)大樓內(nèi)的公共設(shè)施、機(jī)電設(shè)備、消防器材等配套設(shè)施，并熟練掌握各種滅火器材的使用方法。

6、積極協(xié)助公安機(jī)關(guān)開展各項(xiàng)治安防范活動或行動，努力完成各項(xiàng)治安服務(wù)工作，勇于同違法犯罪行為做斗爭。

7、積極向業(yè)戶進(jìn)行治安防范和管理方面的宣傳。

8、對發(fā)生在維序區(qū)的刑事或治安案件，有權(quán)抓獲現(xiàn)行違法犯罪分子并移交公安機(jī)關(guān)，有權(quán)保護(hù)現(xiàn)場及證據(jù)，有權(quán)維護(hù)秩序；無實(shí)施拘留、關(guān)押、審訊、罰款、勘察現(xiàn)場的權(quán)力。

9、對有違法犯罪行為的嫌疑人，可以監(jiān)視、舉報；無權(quán)偵查、扣押。

10、對違反《治安管理?xiàng)l例》的行為，有權(quán)勸阻、制止和批評教育；無處罰權(quán)。

11、在執(zhí)勤中，如遇有不法分子反抗，甚至行兇報復(fù)，可正當(dāng)防衛(wèi)。