蘇州市住宅區(qū)物業(yè)管理條例

（2007年8月23日蘇州市第十三屆人民代表大會常務委員會第三十六次會議通過 2007年9月27日江蘇省第十屆人民代表大會常務委員會第三十二次會議批準 根據(jù)2016年4月25日蘇州市第十五屆人民代表大會常務委員會第二十八次會議通過，2016年5月26日江蘇省第十二屆人民代表大會常務委員會第二十三次會議批準的《蘇州市人民代表大會常務委員會關(guān)于修改〈蘇州市市政設(shè)施管理條例〉等9件地方性法規(guī)的決定》修正 2021年10月25日蘇州市第十六屆人民代表大會常務委員會第三十八次會議修訂 2021年12月2日江蘇省第十三屆人民代表大會常務委員會第二十七次會議批準）

目 錄

第一章 總則

第二章 業(yè)主和業(yè)主組織

  第一節(jié) 業(yè)主

  第二節(jié) 業(yè)主大會

  第三節(jié) 業(yè)主委員會

  第四節(jié) 物業(yè)管理委員會

第三章 管理和服務

  第一節(jié) 物業(yè)管理區(qū)域

  第二節(jié) 前期物業(yè)管理

  第三節(jié) 物業(yè)服務

  第四節(jié) 物業(yè)費和公共收益

  第五節(jié) 老舊住宅區(qū)物業(yè)服務

第四章 使用和維護

  第一節(jié) 安全管理

  第二節(jié) 停車管理

  第三節(jié) 保修和維護

  第四節(jié) 住宅專項維修資金

第五章 法律責任

第六章 附則

第一章  總則

第一條 為了規(guī)范住宅區(qū)物業(yè)管理活動，維護物業(yè)管理各方的合法權(quán)益，營造良好的居住環(huán)境，促進和諧社區(qū)建設(shè)，弘揚社會主義核心價值觀，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、國務院《物業(yè)管理條例》《江蘇省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本條例。

第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)住宅區(qū)物業(yè)管理及其監(jiān)督管理活動適用本條例。

第三條 物業(yè)管理遵循黨建引領(lǐng)、政府組織、業(yè)主自治、專業(yè)服務相結(jié)合的原則。

物業(yè)管理應當符合節(jié)約資源、保護生態(tài)環(huán)境、彰顯江南文化、倡導文明新風的要求，不得違背公序良俗，不得損害公共利益和他人合法權(quán)益。

第四條 市、縣級市（區(qū)）人民政府應當加強物業(yè)管理工作的組織領(lǐng)導，將物業(yè)服務納入現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展規(guī)劃和社會治理體系，制定、落實扶持政策；建立聯(lián)席會議制度，健全執(zhí)法監(jiān)督制度，統(tǒng)籌解決物業(yè)管理重大問題；構(gòu)建和完善專業(yè)化、社會化、市場化的物業(yè)管理機制，鼓勵采用新技術(shù)、新方法，促進互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)、人工智能等科技手段在物業(yè)管理和服務中的應用，提高物業(yè)管理和服務水平。

縣級市（區(qū)）人民政府應當為鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）配備物業(yè)管理工作的專職人員，落實工作經(jīng)費。

市、縣級市（區(qū)）人民政府應當定期對本條例的實施情況進行監(jiān)督檢查，并向同級人民代表大會常務委員會報告。

第五條 物業(yè)管理行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，履行下列職責：

（一）制定物業(yè)管理相關(guān)政策、規(guī)范并組織實施；

（二）建立、完善物業(yè)管理分級培訓體系，組織開展物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)和政策的宣傳和業(yè)務培訓；

（三）加強對物業(yè)服務人的監(jiān)督管理，督促其提高物業(yè)服務質(zhì)量，依法開展物業(yè)管理行政執(zhí)法工作；

（四）指導和監(jiān)督住宅專項維修資金的籌集、管理和使用工作；

（五）指導和監(jiān)督物業(yè)服務行業(yè)協(xié)會開展行業(yè)自律和服務工作；

（六）實施物業(yè)管理方面的其他監(jiān)督管理職責。

市物業(yè)管理行政主管部門應當建立物業(yè)管理監(jiān)管服務信息平臺、業(yè)主決策電子投票系統(tǒng)；制定業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則、臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約和前期物業(yè)服務合同等示范文本。

縣級市（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門負責指導和協(xié)助鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）、居（村）民委員會開展物業(yè)管理相關(guān)工作。

發(fā)展和改革、公安、民政、財政、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)、自然資源和規(guī)劃、生態(tài)環(huán)境、園林和綠化、城市管理、交通運輸、水務、應急管理、市場監(jiān)督管理、消防救援等部門和機構(gòu)，按照各自職責，負責物業(yè)管理活動的有關(guān)監(jiān)督管理工作，并依法開展行政執(zhí)法工作。

第六條 鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）具體負責本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作的指導、協(xié)調(diào)和監(jiān)督，履行下列職責：

（一）組織、指導、監(jiān)督本轄區(qū)內(nèi)設(shè)立業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會和換屆選舉，辦理相關(guān)備案手續(xù)；

（二）指導和監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法履行職責；

（三）指導和監(jiān)督物業(yè)服務人依法履行義務；

（四）提供物業(yè)管理法律咨詢服務，調(diào)解、處理物業(yè)管理糾紛，協(xié)調(diào)物業(yè)管理各方的關(guān)系；

（五）建立物業(yè)應急服務保障機制；

（六）協(xié)同縣級市（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門指導和監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)物業(yè)承接查驗、物業(yè)管理項目的移交和接管工作；

（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責。

鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）負責落實縣級市（區(qū)）人民政府依法采取的應急處置措施和其他管理措施，指導物業(yè)服務人、業(yè)主委員會開展應對工作，并給予物資和資金支持。

居（村）民委員會應當對設(shè)立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導和協(xié)助，配合鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）做好物業(yè)管理的相關(guān)工作。

建立健全社區(qū)（村）黨組織領(lǐng)導的居（村）民委員會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務人、業(yè)主等共同參與的住宅區(qū)治理架構(gòu)，推動物業(yè)管理創(chuàng)新，促進物業(yè)管理與基層社會治理深度融合。

第七條 物業(yè)服務行業(yè)協(xié)會應當加強行業(yè)自律管理，規(guī)范從業(yè)行為，監(jiān)測并定期公示物業(yè)服務項目成本信息和計價規(guī)則，調(diào)解物業(yè)服務行業(yè)糾紛，維持公平競爭的市場秩序，促進誠信經(jīng)營；加強物業(yè)服務企業(yè)從業(yè)人員培訓，提高物業(yè)服務水平，維護物業(yè)服務企業(yè)的合法權(quán)益。

第二章  業(yè)主和業(yè)主組織

第一節(jié) 業(yè)主

第八條 在物業(yè)管理活動中，業(yè)主享有下列權(quán)利：

（一）按照物業(yè)服務合同的約定接受物業(yè)服務人提供的服務，依法使用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；

（二）享有業(yè)主委員會成員的選舉權(quán)和被選舉權(quán)；

（三）參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)和表決權(quán)；

（四）提議召開業(yè)主大會會議，對物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議；

（五）提出制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約的建議；

（六）對物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備、住宅專項維修資金的使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；

（七）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作和物業(yè)服務人履行物業(yè)服務合同；

（八）對侵害住宅區(qū)公共利益的行為予以勸阻；

（九）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

在物業(yè)管理活動中，業(yè)主履行下列義務：

（一）遵守業(yè)主大會議事規(guī)則和臨時管理規(guī)約或者管理規(guī)約，支持物業(yè)服務人按照物業(yè)服務合同和物業(yè)管理制度實施物業(yè)管理活動；

（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；

（三）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；

（四）按照物業(yè)服務合同的約定支付物業(yè)費；

（五）按照有關(guān)規(guī)定交納住宅專項維修資金；

（六）不得損害公共利益和他人合法權(quán)益；

（七）依法配合物業(yè)服務人，執(zhí)行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施；

（八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。

第九條 下列事項由業(yè)主共同決定：

（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）制定和修改管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；

（四）選聘和解聘物業(yè)服務人；

（五）使用住宅專項維修資金；

（六）籌集住宅專項維修資金；

（七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動；

（九）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。

業(yè)主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項至第八項規(guī)定的事項，應當經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項的，應當經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

第二節(jié) 業(yè)主大會

第十條 業(yè)主可以依照法定程序設(shè)立業(yè)主大會，并由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益，依法表決業(yè)主共同決定事項。一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會，由一個物業(yè)服務人實施物業(yè)管理。

業(yè)主戶數(shù)超過三百戶的，業(yè)主可以決定成立業(yè)主代表大會，履行業(yè)主大會的職責。

業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職責。

暫時無法成立業(yè)主自治組織的，可以依照本條例有關(guān)規(guī)定成立物業(yè)管理委員會，代行業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職責。

第十一條 業(yè)主代表大會由業(yè)主按照比例推選的代表組成，業(yè)主代表一般不少于三十人，業(yè)主代表可以按幢或者結(jié)合實際情況推選。

業(yè)主代表在參加業(yè)主代表大會前，應當就業(yè)主代表大會會議擬討論的事項書面征求所代表的業(yè)主的意見；凡需全體業(yè)主共同決定的事項，業(yè)主的贊同、反對及棄權(quán)的意見經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表提交業(yè)主代表大會會議。

第十二條 符合《江蘇省物業(yè)管理條例》規(guī)定成立業(yè)主大會條件的，建設(shè)單位應當在一年內(nèi)向鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）提出籌備業(yè)主大會的書面申請，協(xié)助業(yè)主大會籌備工作；十人以上的業(yè)主公開聯(lián)名可以向鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）提出籌備業(yè)主大會的書面申請。鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）應當在收到書面申請后核實情況，并在六十日內(nèi)組織成立首次業(yè)主大會籌備組。

符合成立業(yè)主大會條件滿一年，且未收到建設(shè)單位或者十人以上的業(yè)主公開聯(lián)名提出籌備業(yè)主大會書面申請的，鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）可以根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域?qū)嶋H情況，組織成立首次業(yè)主大會籌備組。

第十三條 首次業(yè)主大會籌備組由本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)履行業(yè)主義務、熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力的業(yè)主和建設(shè)單位、鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）、社區(qū)（村）黨組織、居（村）民委員會等派員組成?；I備組中的業(yè)主成員由鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）組織業(yè)主推薦產(chǎn)生。建設(shè)單位未派員參加籌備組的，不影響籌備組的成立。物業(yè)服務企業(yè)應當協(xié)助業(yè)主大會籌備工作。

籌備組人數(shù)應當為五至十一人的單數(shù)，其中業(yè)主成員應當不少于籌備組人數(shù)的百分之六十?；I備組組長由鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）指定人員擔任?；I備組應當自成立之日起七日內(nèi)，將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進行公示。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）協(xié)調(diào)、解決。

第十四條 建設(shè)單位應當按照鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）的要求，報送下列籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料：

（一）物業(yè)管理區(qū)域證明；

（二）房屋及建筑物面積清冊；

（三）業(yè)主名冊；

（四）建筑規(guī)劃總平面圖；

（五）交付使用共用設(shè)施設(shè)備的證明；

（六）物業(yè)服務用房配置證明；

（七）其他有關(guān)的文件資料。

籌備召開首次業(yè)主大會會議所需費用由建設(shè)單位承擔。建設(shè)單位應當在辦理房屋所有權(quán)首次登記前，將籌備經(jīng)費交至鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）指定的賬戶。經(jīng)費標準由市物業(yè)管理行政主管部門會同價格行政管理部門根據(jù)住宅物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模、業(yè)主戶數(shù)和建筑面積等因素確定。

第十五條 首次業(yè)主大會籌備組履行下列職責：

（一）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點和內(nèi)容；

（二）擬訂業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則、管理規(guī)約草案；

（三）確認業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)；

（四）提出首屆業(yè)主委員會成員候選人條件、名單和選舉辦法；

（五）依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則；

（六）召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。

對前款規(guī)定的內(nèi)容，籌備組應當在首次業(yè)主大會會議召開十五日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，并書面通知全體業(yè)主。業(yè)主對業(yè)主身份和投票權(quán)數(shù)等提出異議的，籌備組應當予以復核并告知異議人復核結(jié)果。

籌備組應當自成立之日起九十日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議。

首次業(yè)主大會會議應當通過業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則、管理規(guī)約，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會成員和候補成員。

首次業(yè)主大會會議依法選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會之日起，籌備組自行解散；選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會成員人數(shù)低于業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定人數(shù)下限時，應當決定補選；決定補選的，籌備組工作期限延長九十日，期滿自行解散。

第十六條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議，由業(yè)主委員會負責召集。定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。

有下列情形之一的，業(yè)主委員會應當在十五日內(nèi)召集臨時會議：

（一）經(jīng)專有部分占建筑物總面積百分之二十以上且占總?cè)藬?shù)百分之二十以上業(yè)主聯(lián)名書面提議的；

（二）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；

（三）業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

業(yè)主提議召開業(yè)主大會臨時會議的，應當提交書面建議、聯(lián)系方式和物業(yè)權(quán)屬證明。業(yè)主委員會應當核實提議人的業(yè)主身份。不符合要求的，其提議無效。

業(yè)主委員會逾期不組織召開業(yè)主大會會議的，業(yè)主可以向鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）提出召開。鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）應當督促業(yè)主委員會限期組織召開業(yè)主大會會議；期滿后仍未組織召開的，鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）可以應業(yè)主要求組織召開。

第十七條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論、書面征求意見、在物業(yè)管理行政主管部門建立的業(yè)主決策電子投票系統(tǒng)上投票的方式召開，對有關(guān)事項進行表決。倡導優(yōu)先采用業(yè)主決策電子投票系統(tǒng)。

業(yè)主對業(yè)主大會表決結(jié)果存在異議的，可以向鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）反映。鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）應當核實表決相關(guān)信息。

第三節(jié) 業(yè)主委員會

第十八條 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項，對全體業(yè)主負責，接受業(yè)主監(jiān)督，履行下列職責：

（一）召集業(yè)主大會會議，報告業(yè)主委員會履職、財務收支情況和物業(yè)管理實施的情況；

（二）根據(jù)業(yè)主大會決定，與選聘或者續(xù)聘的物業(yè)服務人簽訂并履行物業(yè)服務合同，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務人履行物業(yè)服務合同，并可以委托第三方評估機構(gòu)對物業(yè)服務人履約情況開展評估；

（三）督促業(yè)主交納住宅專項維修資金，及時足額支付物業(yè)費，對逾期不支付的督促其限期支付；

（四）擬訂業(yè)主共有部分經(jīng)營管理方案以及收益的管理、使用和分配方案并報業(yè)主大會決定，監(jiān)督物業(yè)服務人對業(yè)主共有部分的經(jīng)營和使用情況；

（五）制定重大維修工程項目年度計劃，監(jiān)督公共事務管理制度的執(zhí)行，協(xié)調(diào)、處理涉及物業(yè)管理的公共事務；

（六）制定檔案和印章管理制度，制作和保管會議記錄、共有部分檔案、會計憑證、會計賬簿、財務報表等有關(guān)文件，并建立相關(guān)檔案；

（七）聽取業(yè)主的意見和建議，監(jiān)督管理規(guī)約的實施；

（八）協(xié)助鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛；

（九）法律、法規(guī)規(guī)定和業(yè)主大會賦予的其他職責。

業(yè)主委員會不得阻撓業(yè)主大會行使職權(quán)，不得拒不執(zhí)行業(yè)主大會決定，未經(jīng)業(yè)主大會決定不得擅自與物業(yè)服務人簽訂或者解除物業(yè)服務合同。

業(yè)主大會可以按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定，設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會或者監(jiān)事，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作。

第十九條 業(yè)主委員會成員應當由本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)履行業(yè)主義務、熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔任。對有不履行業(yè)主義務，侵害業(yè)主共同利益行為的業(yè)主，業(yè)主大會可以在業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約中對其擔任業(yè)主委員會成員作出限制性規(guī)定。

鼓勵和支持符合條件的中國共產(chǎn)黨黨員、人大代表、政協(xié)委員、民主黨派人士、公職人員、居（村）民委員會成員以及具有財會、管理、法律等專業(yè)知識的人員積極參選業(yè)主委員會成員。

業(yè)主委員會成員候選人通過業(yè)主自薦或者聯(lián)名推薦、社區(qū)（村）黨組織推薦、居（村）民委員會推薦等方式產(chǎn)生。

籌備組應當審查候選人資格，提出候選人名單，并報送鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）。候選人的基本信息，由籌備組在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

第二十條 業(yè)主委員會成員的人數(shù)一般為七至十一名的單數(shù)，候補成員人數(shù)不超過業(yè)主委員會成員人數(shù)的二分之一。業(yè)主委員會的任期為三至五年，成員可以連選連任，具體人數(shù)、任期由業(yè)主大會議事規(guī)則確定。業(yè)主委員會在成員中選舉產(chǎn)生主任一名和副主任若干名。

業(yè)主委員會成員辭職，應當向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出書面辭呈。

業(yè)主委員會成員出缺時，從候補成員中按照得票順序依次遞補為業(yè)主委員會成員。遞補后缺額人數(shù)仍超過業(yè)主委員會成員半數(shù)的，鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）應當組織召開業(yè)主大會會議，重新選舉業(yè)主委員會。

第二十一條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會日常工作經(jīng)費和業(yè)主委員會成員的工作補貼，從公共收益中列支或者由全體業(yè)主分攤，具體由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。

業(yè)主委員會可以聘用專職或者兼職工作人員，其工作經(jīng)費納入業(yè)主委員會日常工作經(jīng)費。

業(yè)主委員會參與社會治理、文明建設(shè)等活動表現(xiàn)突出的，由市、縣級市（區(qū)）人民政府給予獎勵。

第二十二條 業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列材料向鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）備案：

（一）業(yè)主委員會備案申請書；

（二）業(yè)主委員會成員名單；

（三）業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約；

（四）業(yè)主大會會議記錄；

（五）其他應當提供的材料。

業(yè)主委員會應當對以上報送材料的真實性負責。

材料齊全的，鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）應當在十五日內(nèi)出具書面?zhèn)浒富貓?zhí)。鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）應當將備案的相關(guān)材料抄送縣級市（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門、居（村）民委員會。經(jīng)備案的業(yè)主委員會，其選舉產(chǎn)生之日為成立日期。業(yè)主委員會憑備案回執(zhí)申請刻制印章，開立銀行賬戶并將印章式樣和銀行賬號書面報告鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）。

備案的有關(guān)事項發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應當在三十日內(nèi)書面報告鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）。

第二十三條 業(yè)主委員會會議每季度至少召開一次，由主任或者主任委托的副主任召集。經(jīng)業(yè)主委員會主任或者三分之一以上業(yè)主委員會成員提議，可以召開臨時會議，由提議人召集。會議應當有過半數(shù)成員出席方能召開，作出決定應當經(jīng)業(yè)主委員會成員過半數(shù)通過方為有效。業(yè)主委員會會議應當有書面記錄，經(jīng)出席會議的成員簽字后存檔。

第二十四條 業(yè)主委員會應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置和物業(yè)管理監(jiān)管服務信息平臺向全體業(yè)主公告下列信息：

（一）業(yè)主委員會成員和專職、兼職工作人員的姓名、職務、聯(lián)系方式等信息；

（二）業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則、管理規(guī)約和物業(yè)服務合同；

（三）業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定；

（四）業(yè)主大會、業(yè)主委員會日常工作經(jīng)費的預算、結(jié)算情況；

（五）占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位處置情況；

（六）業(yè)主大會決定由業(yè)主委員會管理住宅專項維修資金、公共收益的收支情況；

（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他信息。

前款第四項、第五項應當每年至少公告一次，第六項應當每半年公告一次；其他事項應當常年公告并及時更新。業(yè)主委員會可以委托物業(yè)服務人協(xié)助公告信息。

第二十五條 業(yè)主委員會成員不得有下列行為：

（一）阻撓業(yè)主大會行使職權(quán)，拒絕執(zhí)行業(yè)主大會決定；

（二）違反規(guī)定使用或者轉(zhuǎn)移、隱匿、毀棄業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章；

（三）轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄有關(guān)文件、資料；

（四）未經(jīng)業(yè)主大會決定，擅自以業(yè)主委員會的名義與物業(yè)服務人簽訂或者解除物業(yè)服務合同；

（五）索取、收受物業(yè)服務人或者相關(guān)單位、個人財物或者其他利益；

（六）挪用或者侵占住宅專項維修資金、公共收益等業(yè)主共有財產(chǎn)。

業(yè)主委員會成員有前款行為之一的，按照業(yè)主大會議事規(guī)則提請業(yè)主大會決定是否予以罷免。

經(jīng)專有部分占建筑物總面積百分之二十以上且占總?cè)藬?shù)百分之二十以上業(yè)主聯(lián)名書面提議罷免業(yè)主委員會成員資格的，應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則提請業(yè)主大會決定是否予以罷免。

第二十六條 有下列情形之一的，業(yè)主委員會成員資格自行終止：

（一）不再是本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主的；

（二）喪失民事行為能力的；

（三）以書面形式向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭職的；

（四）法律、法規(guī)和業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

第二十七條 業(yè)主委員會在其任期屆滿九十日前，應當書面告知鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）。鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）應當指導和協(xié)助業(yè)主委員會按照首次業(yè)主大會籌備組的規(guī)定成立換屆選舉小組。

換屆選舉小組應當及時組織召開業(yè)主大會會議，按照本條例第十九條、第二十條規(guī)定選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。

業(yè)主委員會任期屆滿、新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生之前，居（村）民委員會在鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）的指導下，組織業(yè)主共同討論決定物業(yè)管理事項。

換屆選舉小組成立后至新一屆業(yè)主委員會成立之前，業(yè)主委員會不得就解聘、選聘物業(yè)服務人組織召開業(yè)主大會會議。

第二十八條 新一屆業(yè)主委員會依法成立后，上一屆業(yè)主委員會應當在十日內(nèi)將其使用和保管的所有文件、財物、印章移交新一屆業(yè)主委員會，并做好其他交接工作。

對不按時移交的，鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）應當責令其限期移交；拒不移交的，所在地的公安機關(guān)應當協(xié)助移交。

業(yè)主委員會成員資格終止或者被罷免的，應當在三日內(nèi)將其使用、保管的文件、印章以及其他屬于全體業(yè)主所有的財物移交業(yè)主委員會。

第四節(jié) 物業(yè)管理委員會

第二十九條 物業(yè)管理區(qū)域有下列情形之一的，可以由鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）及時組織成立物業(yè)管理委員會：

（一）不具備成立業(yè)主大會條件的；

（二）具備成立業(yè)主大會條件但未成立，經(jīng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）指導后仍不能成立的；

（三）業(yè)主委員會長期不能正常履職，需要重新選舉業(yè)主委員會，經(jīng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）多次指導后仍不能選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會的。

物業(yè)管理委員會可以由鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）、公安派出所、城市管理部門、社區(qū)（村）黨組織、居（村）民委員會、建設(shè)單位、業(yè)主成員等組成，一般為七至十一人的單數(shù)。物業(yè)管理委員會主任一般由業(yè)主成員擔任；由非業(yè)主成員擔任的，應當在業(yè)主成員中明確一名副主任，承擔日常事務。

鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）應當將物業(yè)管理委員會成立情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，并告知縣級市（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門。

第三十條 物業(yè)管理委員會應當根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域?qū)嶋H情況，及時指導推動成立業(yè)主大會、業(yè)主委員會。

物業(yè)管理委員會可以憑鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）開具的介紹信，申請刻制印章，開立銀行賬戶。

第三十一條 物業(yè)管理委員會工作規(guī)則，由市物業(yè)管理行政主管部門制定。

第三章  管理和服務

第一節(jié) 物業(yè)管理區(qū)域

第三十二條 住宅區(qū)，包括分期建設(shè)或者兩個以上單位共同開發(fā)建設(shè)的住宅區(qū)，其設(shè)置的配套設(shè)施設(shè)備是共用的，應當劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域；但共用設(shè)施設(shè)備能夠分割、獨立使用，或者被道路、河道等分割為兩個以上自然區(qū)域且能明確共用設(shè)施設(shè)備管理、維護責任的，可以分別劃分為獨立的物業(yè)管理區(qū)域。

自然資源和規(guī)劃行政管理部門在審查住宅建設(shè)工程設(shè)計方案時，應當聽取物業(yè)所在地的縣級市（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門對物業(yè)管理區(qū)域劃分的意見。

建設(shè)單位應當根據(jù)物業(yè)建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍，結(jié)合物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)等因素劃定物業(yè)管理區(qū)域。

第三十三條 新建物業(yè)出售前，建設(shè)單位應當將劃定的物業(yè)管理區(qū)域向物業(yè)所在地的縣級市（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門備案，并將經(jīng)備案的物業(yè)管理區(qū)域在商品房買賣合同中明示。

已劃定物業(yè)管理區(qū)域并實施物業(yè)管理但尚未向物業(yè)管理行政主管部門備案的，由物業(yè)服務人向物業(yè)所在地的縣級市（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門備案。

已投入使用但尚未劃分物業(yè)管理區(qū)域的，由縣級市（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門會同鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）征求相關(guān)業(yè)主意見后，確定物業(yè)管理區(qū)域。

符合本條例第三十二條第一款規(guī)定，已劃定物業(yè)管理區(qū)域但確需調(diào)整的，縣級市（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門會同鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）結(jié)合物業(yè)管理實際需要，依法征求業(yè)主意見后，可以重新調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域并公告。

第三十四條 縣級市（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門應當建立物業(yè)管理區(qū)域檔案。

物業(yè)管理區(qū)域檔案應當載明物業(yè)管理區(qū)域的地理位置、四至界限、建筑物總面積、專有部分數(shù)量、業(yè)主共有部分主要情況、建設(shè)單位以及其他需要載明的事項。

第二節(jié) 前期物業(yè)管理

第三十五條 新建住宅物業(yè)實行前期物業(yè)管理。

建設(shè)單位應當依法選聘前期物業(yè)服務企業(yè)，并簽訂書面的前期物業(yè)服務合同。前期物業(yè)服務合同可以約定期限；期限未滿，業(yè)主委員會或者業(yè)主與新物業(yè)服務人訂立的物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合同終止。

建設(shè)單位應當提供前期物業(yè)管理開辦費，用于購買物業(yè)辦公設(shè)備等固定資產(chǎn)。所購資產(chǎn)歸全體業(yè)主所有，由物業(yè)服務人使用。

第三十六條 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的商品房買賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內(nèi)容，或者同時簽訂前期物業(yè)服務委托協(xié)議，對前期物業(yè)服務的內(nèi)容予以約定。

建設(shè)單位制定臨時管理規(guī)約的，應當在銷售物業(yè)時向物業(yè)買受人明示，并予以說明。臨時管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂商品房買賣合同時，應當對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。

臨時管理規(guī)約的效力至業(yè)主大會審議通過的管理規(guī)約生效時終止。

第三十七條 新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，建設(shè)單位應當按照不低于地上建筑物總建筑面積的千分之七且不低于地上地下總建筑面積千分之四的比例配置物業(yè)服務用房，低于一百平方米的按照一百平方米配置，并無償移交。其中業(yè)主委員會議事活動用房面積一般為二十到四十平方米。

住宅區(qū)分期建設(shè)的，應當根據(jù)分期建設(shè)的面積和進度按比例合理配建物業(yè)服務用房。

物業(yè)服務用房應當是地面以上的非居住房屋，根據(jù)物業(yè)服務實際需要，以方便業(yè)主為原則，相對集中安排在住宅區(qū)中心區(qū)域或者住宅區(qū)出入口附近。物業(yè)服務用房沒有配置電梯的，所在樓層不得高于三層。物業(yè)服務用房設(shè)置在住宅樓內(nèi)的，應當具有獨立的通道。

物業(yè)服務用房應當進行簡單裝修，具備水、電使用功能。住宅區(qū)內(nèi)配置通訊、有線電視、網(wǎng)絡(luò)寬帶、安保預警等設(shè)施的，物業(yè)服務用房應當預留端口，具備正常使用功能。

電梯井、管道井、樓梯間、垃圾房（道）、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、車庫（棚）、人防工程等，以及室內(nèi)層高不足二點二米的房屋不得計入物業(yè)服務用房面積。

第三十八條 物業(yè)服務用房不計入分攤公用建筑面積，其所有權(quán)屬于全體業(yè)主。建設(shè)單位在申領(lǐng)商品房預售許可證時，應當注明物業(yè)服務用房面積和房號；在申請辦理房屋所有權(quán)首次登記時，應當同步辦理物業(yè)服務用房權(quán)屬登記。

自然資源和規(guī)劃行政管理部門在核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證時，應當對規(guī)劃圖紙中標注的物業(yè)服務用房的位置和面積進行審核。

物業(yè)管理行政主管部門在商品房交付使用前，應當對物業(yè)服務用房配置情況進行核實。

第三十九條 物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時，應當對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗。物業(yè)承接查驗應當遵循誠實信用、客觀公正、權(quán)責分明以及保護業(yè)主共同財產(chǎn)的原則。物業(yè)承接查驗的費用由建設(shè)單位承擔，但另有約定的除外。

物業(yè)承接查驗可以邀請部分物業(yè)買受人參加，并接受縣級市（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門、鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）的指導和監(jiān)督。

現(xiàn)場查驗物業(yè)二十日前，建設(shè)單位應當向物業(yè)服務企業(yè)移交下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；

（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護、保養(yǎng)等技術(shù)資料；

（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

（四）物業(yè)服務所必需的其他資料。

承接查驗后，建設(shè)單位應當與物業(yè)服務企業(yè)簽訂承接查驗協(xié)議，承接查驗協(xié)議應當包括承接查驗基本情況、存在問題、解決方法和時限、雙方權(quán)利義務、違約責任等內(nèi)容。

第四十條 物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)交接后三十日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在地的縣級市（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門辦理備案手續(xù)：

（一）前期物業(yè)服務合同；

（二）臨時管理規(guī)約；

（三）物業(yè)承接查驗協(xié)議；

（四）建設(shè)單位移交資料清單；

（五）查驗記錄；

（六）交接記錄；

（七）其他與承接查驗有關(guān)的文件。

物業(yè)服務企業(yè)應當在備案后將物業(yè)承接查驗情況，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

縣級市（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門應當將承接查驗備案材料抄送鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）。

第四十一條 物業(yè)服務企業(yè)應當將承接查驗有關(guān)的文件、資料和記錄建立檔案，并妥善保管。

物業(yè)承接查驗檔案屬于全體業(yè)主所有。前期物業(yè)服務合同終止，業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務人的，被解聘的物業(yè)服務企業(yè)應當在前期物業(yè)服務合同終止之日起十日內(nèi)，在業(yè)主委員會的監(jiān)督確認下，向被選聘的物業(yè)服務人移交物業(yè)承接查驗檔案，或者向業(yè)主委員會移交。

第三節(jié) 物業(yè)服務

第四十二條 從事物業(yè)服務的企業(yè)應當具有獨立的法人資格。

鼓勵業(yè)主大會通過公開招投標方式選聘品牌優(yōu)質(zhì)、信用良好的物業(yè)服務企業(yè)。

第四十三條 物業(yè)服務人應當遵守有關(guān)法律、法規(guī)，按照物業(yè)服務合同的約定提供相應的服務。物業(yè)服務合同可以約定下列物業(yè)服務事項：

（一）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用管理和維護；

（二）共有部分綠化的養(yǎng)護、管理；

（三）共有部分的保潔；

（四）加強日常安全巡查，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的基本秩序，采取合理措施保護業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全；

（五）共有部分的經(jīng)營和管理；

（六）共有部分的病媒生物預防控制；

（七）車輛的停放管理；

（八）物業(yè)使用中對禁止性行為的管理措施；

（九）物業(yè)維修、更新、改造和養(yǎng)護費用的賬務管理；

（十）物業(yè)檔案資料的保管；

（十一）業(yè)主大會或者業(yè)主委托的其他物業(yè)服務事項。

物業(yè)服務人將物業(yè)服務合同中的部分專項服務事項委托給專業(yè)性服務組織或者其他第三人的，應當就該部分專項服務事項向業(yè)主負責。

物業(yè)服務人不得將其應當提供的全部物業(yè)服務轉(zhuǎn)委托給第三人，或者將全部物業(yè)服務支解后分別轉(zhuǎn)委托給第三人。

本市各級人民政府及其有關(guān)部門委托物業(yè)服務人承擔公共服務事項的，應當向物業(yè)服務人支付相應費用。

業(yè)主、物業(yè)使用人對人身、財產(chǎn)安全有特殊保護要求的，由業(yè)主、物業(yè)使用人與物業(yè)服務人另行約定。

第四十四條 推動物業(yè)服務與養(yǎng)老、家政等社區(qū)生活服務相結(jié)合。支持有條件的物業(yè)服務企業(yè)為業(yè)主提供家政、購物等服務，為老年人開展助餐、助浴、助潔、助急、助行、助醫(yī)、照料看護、定期巡訪等養(yǎng)老服務。物業(yè)服務企業(yè)可以按照有關(guān)規(guī)定享受相應優(yōu)惠扶持政策。民政部門和鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）、居（村）民委員會應當予以指導、協(xié)助。

第四十五條 物業(yè)服務人應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置向全體業(yè)主公告下列信息：

（一）物業(yè)服務人營業(yè)執(zhí)照、項目負責人基本情況、聯(lián)系方式、物業(yè)服務投訴電話；

（二）物業(yè)服務合同約定的服務內(nèi)容、服務標準、收費項目、收費標準、收費方式等；

（三）由物業(yè)服務人管理的業(yè)主共有部分的公共收益收支情況；

（四）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備水電費及分攤情況；

（五）電梯、消防、監(jiān)控安防等設(shè)施設(shè)備日常維修保養(yǎng)單位的名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式、應急處置措施等；

（六）其他依照法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務合同、管理規(guī)約約定應當公告的信息。

前款第一項、第二項、第五項應當常年公告并及時更新；第三項、第四項應當每半年公告一次。

第四十六條 物業(yè)服務人不得有下列行為：

（一）擅自改變物業(yè)服務用房和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的用途；

（二）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路或者場地，損害業(yè)主共同利益；

（三）擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營；

（四）物業(yè)服務合同終止時，拒不退出物業(yè)管理區(qū)域或者不按照規(guī)定移交物業(yè)服務用房和有關(guān)財物、資料；

（五）擅自退出物業(yè)管理區(qū)域等違反物業(yè)服務合同的行為；

（六）采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業(yè)費；

（七）出售、泄露或者非法提供、使用業(yè)主、物業(yè)使用人信息；

（八）強制業(yè)主、物業(yè)使用人通過指紋、人臉識別等生物信息方式使用共用設(shè)施設(shè)備；

（九）騙取、挪用或者侵占住宅專項維修資金、公共收益等業(yè)主共有財產(chǎn)；

（十）其他違反法律、法規(guī)規(guī)定和合同約定的行為。

處理業(yè)主、物業(yè)使用人的個人信息應當依法進行并確保信息安全。

第四十七條 物業(yè)服務人應當自物業(yè)服務合同簽訂之日起三十日內(nèi)，將物業(yè)服務合同報物業(yè)所在地的縣級市（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門備案。物業(yè)管理行政主管部門應當將備案的合同抄送鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）。

第四十八條 業(yè)主依照法定程序共同決定解聘物業(yè)服務人的，可以解除物業(yè)服務合同。決定解聘的，應當提前六十日書面通知物業(yè)服務人，但是合同對通知期限另有約定的除外。

依據(jù)前款規(guī)定解除合同造成物業(yè)服務人損失的，除不可歸責于業(yè)主的事由外，業(yè)主應當賠償損失。

第四十九條 物業(yè)服務合同期限屆滿九十日前，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會會議，決定續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務人，并將決定書面通知原物業(yè)服務人，但是合同對通知期限另有約定的除外；同時書面告知物業(yè)所在地的縣級市（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門和鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處），并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

物業(yè)服務人決定不再續(xù)簽物業(yè)服務合同的，應當在物業(yè)服務合同期限屆滿九十日前書面通知業(yè)主或者業(yè)主委員會，但是合同對通知期限另有約定的除外；同時書面告知物業(yè)所在地的縣級市（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門和鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處），并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

業(yè)主依法共同決定續(xù)聘的，業(yè)主委員會應當在物業(yè)服務合同期限屆滿前與原物業(yè)服務人續(xù)簽物業(yè)服務合同。

物業(yè)服務合同期限屆滿，業(yè)主沒有依法作出續(xù)聘或者另聘決定，物業(yè)服務人繼續(xù)提供物業(yè)服務的，原物業(yè)服務合同繼續(xù)有效，但是服務期限為不定期。當事人可以隨時解除不定期物業(yè)服務合同，但是應當提前六十日書面通知另一方當事人；同時書面告知物業(yè)所在地的縣級市（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門和鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處），并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

第四節(jié) 物業(yè)費和公共收益

第五十條 收取物業(yè)費應當遵循合理、公開和質(zhì)價相符的原則，區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，按照國家和省有關(guān)規(guī)定實行政府指導價或者市場調(diào)節(jié)價。

前期物業(yè)費按照商品房買賣合同的約定，由物業(yè)買受人承擔；商品房買賣合同未約定的，由建設(shè)單位承擔。

業(yè)主大會成立后，物業(yè)費由業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會與物業(yè)服務人協(xié)商，通過物業(yè)服務合同約定執(zhí)行。

已竣工但尚未售出或者因建設(shè)單位原因未按時交付業(yè)主的，物業(yè)費由建設(shè)單位全額承擔。

價格行政管理部門應當會同相關(guān)部門建立物業(yè)服務收費成本調(diào)查和物業(yè)服務收費糾紛調(diào)處機制，對物業(yè)服務人擅自擴大范圍收費、不按照規(guī)定明碼標價等問題進行督促整改，指導物業(yè)服務人規(guī)范收費行為。

第五十一條 業(yè)主與物業(yè)服務人可以采取包干制或者酬金制等方式約定物業(yè)費。

實行包干制的，業(yè)主向物業(yè)服務人支付固定物業(yè)費，盈余或者虧損均由物業(yè)服務人享有或者承擔。

實行酬金制的，物業(yè)服務人在預收的物業(yè)服務資金中按照約定比例或者約定數(shù)額提取酬金，其余部分用于物業(yè)服務合同約定的支出，結(jié)余由業(yè)主享有，不足由業(yè)主承擔。

物業(yè)服務人可以根據(jù)物業(yè)服務合同預收物業(yè)費，但是預收物業(yè)費的期限最長不得超過一年。

第五十二條 建設(shè)單位應當對共用部位、共用設(shè)施設(shè)備單獨配置水、電等計量器具。

電梯、水泵、中央空調(diào)、集中供熱、監(jiān)控機房等共用設(shè)施設(shè)備運行產(chǎn)生的電費及公共照明、公共用水等費用，由全體業(yè)主分攤，由物業(yè)服務人按照物業(yè)服務合同約定代收代交、單獨列帳，并定期公示實際費用和分攤情況，但物業(yè)服務合同另有約定的除外。分攤費用已計入物業(yè)費成本的，不得重復收取。

電梯起始層的業(yè)主不承擔電梯運行產(chǎn)生的電費（電梯起始點設(shè)在地下層的除外），但應當承擔維修、更新和改造費用。既有多層住宅增設(shè)電梯的相關(guān)費用按照合同約定執(zhí)行。

第五十三條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共有的汽車車位、道路、場地停放汽車的，應當根據(jù)業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會決定支付汽車停放費。

物業(yè)服務人可以根據(jù)物業(yè)服務合同收取汽車停放費。汽車停放費的具體標準，由價格行政管理部門會同物業(yè)管理行政主管部門制定并公告。

公安、消防、搶險、救護、環(huán)衛(wèi)、城市管理、管網(wǎng)維護等執(zhí)法和維修車輛執(zhí)行任務時在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放的，不得收取費用。

第五十四條 建設(shè)單位、物業(yè)服務人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的公共收益，屬于業(yè)主共有，應當單獨列賬。

業(yè)主大會成立前，需要占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的，應當在前期物業(yè)服務合同中約定。

業(yè)主大會成立后，需要占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車，以及利用業(yè)主共有部分從事廣告等經(jīng)營性活動的，物業(yè)服務人應當提請業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會決定后，依法辦理有關(guān)手續(xù)并公示。利用業(yè)主共有部分從事廣告等經(jīng)營性活動的，還應當經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。

公共收益扣除必要的合理支出后應當主要用于補充住宅專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定用于物業(yè)管理方面的其他需要。公共收益主要用于補充住宅專項維修資金的，應當按年度補充，補充比例應當不低于百分之五十。

第五十五條 利用共有部分進行經(jīng)營的，應當符合法律、法規(guī)的規(guī)定，并在物業(yè)服務合同或者管理規(guī)約中約定。業(yè)主大會成立前，需要利用共有部分進行經(jīng)營的，應當在前期物業(yè)服務合同或者臨時管理規(guī)約中約定下列事項：

（一）可以開展經(jīng)營的場地范圍；

（二）電梯、電梯外大堂等部位設(shè)置廣告的標準及要求；

（三）不同類型、區(qū)域的場地有償利用的最低收費標準；

（四）公共收益的財務管理要求；

（五）相關(guān)的合同、會計憑證的建檔保管、公示及查詢辦法；

（六）公共收益收支情況的定期公示與審計辦法；

（七）對可能影響業(yè)主公共利益的經(jīng)營性活動的禁止性要求。

業(yè)主大會成立后，物業(yè)服務人和業(yè)主大會可以對前款所列事項重新約定。

第五十六條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會管理公共收益的，業(yè)主大會、業(yè)主委員會可以按照業(yè)主大會議事規(guī)則，委托有資質(zhì)的第三方機構(gòu)對公共收益的收支情況、業(yè)主委員會工作經(jīng)費進行換屆財務審計。審計費用從公共收益中列支或者由全體業(yè)主分攤。

物業(yè)服務人管理公共收益的，物業(yè)服務人可以按照物業(yè)服務合同約定，委托有資質(zhì)的第三方機構(gòu)對公共收益的收支情況進行年度財務審計和合同服務期滿的財務審計。

經(jīng)專有部分占建筑物總面積百分之二十以上且占總?cè)藬?shù)百分之二十以上業(yè)主聯(lián)名書面提議對公共收益收支情況進行審計的，業(yè)主大會、業(yè)主委員會或者物業(yè)服務人應當委托有資質(zhì)的第三方機構(gòu)進行審計。

審計結(jié)果應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置和物業(yè)管理監(jiān)管服務信息平臺公示。

公共收益的監(jiān)督管理辦法由市物業(yè)管理行政主管部門制定。

第五十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供電、供水、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位應當服務到最終用戶且向最終用戶收取有關(guān)費用，不得轉(zhuǎn)嫁戶外管線或者其他設(shè)施的能源損耗和損失。物業(yè)服務人接受上述單位委托代收費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用，但可以根據(jù)約定向?qū)I(yè)經(jīng)營單位收取報酬。物業(yè)服務人已接受委托實施物業(yè)服務并收取相應服務費用的，其他部門和單位不得重復收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費用。

第五十八條 業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人支付物業(yè)費的，從其約定。物業(yè)使用人拒不支付物業(yè)費的，由業(yè)主承擔。

物業(yè)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時，業(yè)主應當與物業(yè)服務人結(jié)清物業(yè)費。

第五十九條 物業(yè)服務合同終止的，原物業(yè)服務人應當按照約定期限退出物業(yè)管理區(qū)域，沒有約定期限的應當在物業(yè)服務合同終止之日起十五日內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域，配合新物業(yè)服務人做好交接工作并向業(yè)主委員會、決定自行管理的業(yè)主或者其指定的人履行下列交接義務：

（一）移交占用的共有部分、由前期物業(yè)管理開辦費購買的物業(yè)辦公設(shè)備等固定資產(chǎn)；

（二）移交承接查驗相關(guān)資料；

（三）移交物業(yè)服務期間形成的物業(yè)和設(shè)施設(shè)備使用、維護、保養(yǎng)、定期檢驗等技術(shù)資料，運行、維護、保養(yǎng)記錄；

（四）移交公共收益的結(jié)余；

（五）采用酬金制計費方式的，移交物業(yè)服務資金結(jié)余以及用物業(yè)服務資金購置的財物；

（六）結(jié)清其他預收、代收和預付、代付的有關(guān)費用；

（七）法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務合同約定的其他事項。

原物業(yè)服務人違反前款規(guī)定的，不得請求業(yè)主支付物業(yè)服務合同終止后的物業(yè)費；造成業(yè)主損失的，應當賠償損失。

物業(yè)服務合同終止后，在業(yè)主或者業(yè)主大會選聘的新物業(yè)服務人或者決定自行管理的業(yè)主接管之前，原物業(yè)服務人應當繼續(xù)處理物業(yè)服務事項，維持正常的物業(yè)管理秩序，并可以請求業(yè)主支付該期間的物業(yè)費。

物業(yè)所在地的縣級市（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門、鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）應當加強對物業(yè)服務人交接工作的監(jiān)管。

第五節(jié) 老舊住宅區(qū)物業(yè)服務

第六十條 對配套設(shè)施不齊全、環(huán)境較差的老舊住宅區(qū)，市、縣級市（區(qū)）人民政府應當制定改造規(guī)劃和年度實施計劃，完善公共配套設(shè)施設(shè)備，改善老舊住宅區(qū)的綜合環(huán)境。

老舊住宅區(qū)改造應當有利于老舊住宅區(qū)實現(xiàn)物業(yè)管理，由縣級市（區(qū)）人民政府細化確定改造內(nèi)容清單、標準和支持政策。

鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）應當引導居民協(xié)商確定老舊住宅區(qū)的管理模式，推動建立物業(yè)管理長效機制。未成立業(yè)主委員會的，可以根據(jù)老舊住宅區(qū)改造后的實際情況，引導成立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會，實行業(yè)主自治。首次業(yè)主大會會議的籌備經(jīng)費，由縣級市（區(qū)）人民政府承擔。

老舊住宅的房屋外墻應當保持整潔和完好，并定期進行清洗或者粉刷，具體辦法由市人民政府另行制定。

第六十一條 對建設(shè)年限較長、標準較低、配套設(shè)施不健全、不具備實施市場化物業(yè)服務條件的老舊住宅區(qū)，可以組織實施基本物業(yè)服務。實施基本物業(yè)服務的具體條件、收費標準、服務內(nèi)容等由縣級市（區(qū)）人民政府制定。

鼓勵物業(yè)服務人統(tǒng)一管理在管項目周邊老舊住宅區(qū)，支持物業(yè)服務人為老舊住宅區(qū)提供公益性物業(yè)服務。

第六十二條 保障性住房的改造和基本物業(yè)服務，參照本條例第六十條、第六十一條規(guī)定執(zhí)行。

集中建設(shè)的保障性住房應當配置物業(yè)服務經(jīng)營性用房，收益用于補充物業(yè)費。具體配置標準由市人民政府制定。

第六十三條 鼓勵和支持既有多層住宅增設(shè)電梯。既有多層住宅增設(shè)電梯應當符合規(guī)劃、土地、建設(shè)、環(huán)境保護、消防管理等法律、法規(guī)和技術(shù)標準，以及國家、省、市相關(guān)規(guī)定，并依法辦理相關(guān)批準手續(xù)。

鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）應當為業(yè)主達成自愿增設(shè)電梯協(xié)議提供服務，物業(yè)服務人應當為增設(shè)電梯提供必要的協(xié)助。

既有多層住宅需要使用共有部分增設(shè)電梯的，應當經(jīng)本幢或者本單元房屋專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。

業(yè)主可以按照有關(guān)規(guī)定提取住房公積金，用于支付既有多層住宅增設(shè)電梯相關(guān)費用。

第四章  使用和維護

第一節(jié) 安全管理

第六十四條 業(yè)主、物業(yè)使用人對物業(yè)的使用與維護，應當遵守法律、法規(guī)、臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約的規(guī)定及業(yè)主大會的決定，安全、合理使用物業(yè)。

第六十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

（一）擅自改變物業(yè)的規(guī)劃用途；

（二）損壞或者違法變動房屋結(jié)構(gòu)；

（三）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物；

（四）違反規(guī)定裝飾裝修；

（五）損壞或者擅自占用、改建物業(yè)共用部位，損壞或者擅自占用、移裝共用設(shè)施設(shè)備；

（六）破壞或者擅自改變房屋外觀；

（七）將車庫用于居住、生產(chǎn)經(jīng)營；

（八）違反規(guī)定停放機動車、非機動車，或者為車輛充電；

（九）存放易燃、易爆、劇毒、放射性物質(zhì)或者超負重等違反安全規(guī)定的物品；

（十）制造超過規(guī)定標準的噪音、振動或者影響鄰居采光、通風；

（十一）違反垃圾分類管理規(guī)定處理垃圾，任意排放污水；

（十二）從建筑物中拋擲物品；

（十三）侵占綠地、毀壞綠化和綠化設(shè)施；

（十四）擅自擺攤設(shè)點、占道經(jīng)營；

（十五）損壞、挪用、停用消防設(shè)施設(shè)備，占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道；

（十六）違反規(guī)定飼養(yǎng)動物；

（十七）法律、法規(guī)和臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約禁止的其他行為。

有前款所列行為之一的，物業(yè)服務人、業(yè)主委員會應當及時勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應當及時報告有關(guān)主管部門，有關(guān)主管部門應當及時依法處理；業(yè)主、物業(yè)使用人對侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟；業(yè)主委員會對侵害業(yè)主共同利益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。

第六十六條 業(yè)主、物業(yè)使用人對住宅裝飾裝修的，應當事先告知物業(yè)服務人。物業(yè)服務人應當將住宅裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業(yè)主、物業(yè)使用人。

不需要申領(lǐng)建筑工程施工許可證的房屋結(jié)構(gòu)改造，禁止拆改房屋的基礎(chǔ)、墻、柱、主梁及屋架等主要承重構(gòu)件，或者超過房屋原設(shè)計承載力增加荷載；涉及在樓面結(jié)構(gòu)層開鑿洞口或者擴大洞口，拆除或者部分拆除房屋中抗震、防火措施以外的非承重墻體的，業(yè)主、物業(yè)使用人應當在施工前向縣級市（區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門申請房屋結(jié)構(gòu)改造安全行政許可。

業(yè)主、物業(yè)使用人在住宅裝飾裝修工程開工前，應當持有關(guān)資料向物業(yè)服務人辦理登記手續(xù)，簽訂并嚴格遵守住宅裝飾裝修管理協(xié)議，不得影響他人生活。

業(yè)主、物業(yè)使用人拒不辦理登記、批準手續(xù)的或者業(yè)主、物業(yè)使用人、裝飾裝修施工人員拒絕和阻礙物業(yè)服務人對住宅裝飾裝修活動進行巡查的，物業(yè)服務人可以按照臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約，禁止裝飾裝修施工人員、機具、材料進入物業(yè)管理區(qū)域。

第六十七條 業(yè)主、物業(yè)使用人應當加強對其所有或者使用的窗戶、陽臺等設(shè)施的管理，防止設(shè)施、擱置物、懸掛物等脫落、墜落，造成安全事故。

物業(yè)服務人應當加強日常巡查，發(fā)現(xiàn)存在安全隱患的，應當及時提醒業(yè)主、物業(yè)使用人采取措施消除安全隱患。業(yè)主、物業(yè)使用人未采取措施消除安全隱患的，物業(yè)服務人應當采取必要的防范措施，并向業(yè)主委員會、居（村）民委員會報告。

第六十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生安全事故等突發(fā)事件時，物業(yè)服務人應當采取應急措施，及時向有關(guān)主管部門報告，并協(xié)助做好救助工作。

物業(yè)服務人應當執(zhí)行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施，積極配合開展相關(guān)工作。

第六十九條 市、縣級市（區(qū)）人民政府應當建立由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)、城市管理、公安、市場監(jiān)督管理、生態(tài)環(huán)境、衛(wèi)生健康、自然資源和規(guī)劃、園林和綠化、應急管理、消防救援等部門和機構(gòu)為主體的執(zhí)法工作責任區(qū)制度和違法行為投訴登記制度，加強物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)執(zhí)法聯(lián)動，依法查處違法行為，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示執(zhí)法主體相關(guān)聯(lián)系信息。

第二節(jié) 停車管理

第七十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，建設(shè)單位應當首先滿足本區(qū)域內(nèi)業(yè)主的停車需要，其歸屬由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃配建的訪客汽車停車位、車庫不得出售、附贈或者出租。未配建訪客汽車停車位的，經(jīng)業(yè)主大會決定可以依法合理設(shè)置訪客汽車停車位。

建設(shè)單位應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示擬出售、附贈或者出租車位、車庫的產(chǎn)權(quán)證明文件和出售、出租價格以及平面位置圖等，并實時標注出售、附贈、出租等情況。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車位、車庫總數(shù)量少于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋套數(shù)的，建設(shè)單位不得將車位、車庫附贈予特定業(yè)主。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車位、車庫總數(shù)量等于或者超出物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋套數(shù)的，每戶業(yè)主受贈車位、車庫不得超過一個。

建設(shè)單位擬出售車位、車庫數(shù)量少于本區(qū)域要求購買車位、車庫業(yè)主的房屋套數(shù)時，應當通過抽簽等公平方式確定，每戶業(yè)主只能購買一個車位或者車庫。

建設(shè)單位未出售或者未附贈的車位、車庫，應當優(yōu)先出租給本區(qū)域內(nèi)業(yè)主，租金按照價格行政管理部門核定的標準執(zhí)行；業(yè)主要求承租車位、車庫的，建設(shè)單位不得只售不租。擬出租車位、車庫數(shù)量少于本區(qū)域要求承租車位、車庫業(yè)主的房屋套數(shù)時，應當通過抽簽等公平方式確定給未購買或者未受贈車位、車庫的業(yè)主，每戶業(yè)主只能承租一個車位或者車庫。

在首先滿足本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的購買和承租需要后還有多余車位、車庫的，可以出租給本物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個人，每次出租的租賃期限不得超過六個月，但車位、車庫不得轉(zhuǎn)讓給業(yè)主以外的單位、個人。

第七十一條 市、縣級市（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門應當按照業(yè)主優(yōu)先、公平合理、便于管理的原則，加強對住宅區(qū)停車位管理的指導。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務人應當通過抽簽等公平方式出租公共、共用車位、車庫；經(jīng)業(yè)主大會決定，可以采用先到先停等優(yōu)化停車資源的方式使用公共、共用車位、車庫。

第三節(jié) 保修和維護

第七十二條 業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會對其負有維護責任的物業(yè)，應當按照有關(guān)規(guī)定和臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約以及住宅養(yǎng)護標準，定期維修養(yǎng)護。

國家規(guī)定的保修期屆滿后，物業(yè)的維修責任，按照下列規(guī)定劃分：

（一）業(yè)主專有部分，由業(yè)主自行維修；毗連部位，由相鄰業(yè)主共同維修。

（二）單幢房屋整體共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造，由該幢房屋的業(yè)主按照擁有專有部分面積所占比例承擔。

（三）單幢房屋有兩個或者兩個以上單元，單元內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造，由單元內(nèi)的業(yè)主按照擁有專有部分面積所占比例承擔；涉及兩個或者兩個以上單元共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造，由兩個或者兩個以上單元的業(yè)主按照擁有專有部分面積所占比例承擔。

（四）單幢房屋不上人屋頂?shù)木S修，由屋頂庇護范圍下的業(yè)主按照擁有專有部分面積所占比例承擔。

（五）單幢房屋可上人屋頂（包括屋面和周邊圍護），為各層共用的，由屋頂庇護范圍下各層業(yè)主，按照擁有專有部分面積所占比例承擔；為若干層（戶）使用的，由使用層（戶）的業(yè)主按照擁有專有部分面積所占比例承擔。

（六）物業(yè)全體共有部分的維修、更新、改造，由全體業(yè)主按照擁有專有部分面積所占比例承擔。

屬于人為損壞的，由損壞者負責修復；造成損失的，應當賠償。

在國家規(guī)定的保修期限內(nèi)，建設(shè)單位應當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。建設(shè)單位委托物業(yè)服務企業(yè)保修的，應當與物業(yè)服務企業(yè)另行簽訂委托協(xié)議。

第七十三條 物業(yè)服務人應當按照物業(yè)服務合同對物業(yè)定期維修養(yǎng)護。

物業(yè)出現(xiàn)安全隱患，危及公共利益以及他人合法權(quán)益時，責任人應當及時維修養(yǎng)護；責任人不履行維修養(yǎng)護義務的，經(jīng)業(yè)主委員會同意或者按照臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約，由物業(yè)服務人維修養(yǎng)護或者采取應急防范措施，費用由責任人承擔。

業(yè)主、建設(shè)單位和物業(yè)服務人進行維修養(yǎng)護時，有關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人應當予以配合。

第七十四條 任何單位和個人不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地、綠地或者占用其他共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。確需臨時占用、挖掘的，應當采取措施保障安全，并及時恢復原狀，造成損失的，應當依法賠償。

因維修物業(yè)或者公共利益需要，業(yè)主確需臨時占用、挖掘的，應當征得業(yè)主委員會、物業(yè)服務人和利害關(guān)系人的同意，并依法辦理相關(guān)手續(xù)；物業(yè)服務人確需臨時占用、挖掘的，應當征得利害關(guān)系人和業(yè)主委員會同意，事先在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并依法辦理相關(guān)手續(xù)。

供電、供水、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位因維修、養(yǎng)護、改建、擴建等，需要臨時占用、挖掘的，應當事先告知業(yè)主委員會和物業(yè)服務人，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并依法辦理相關(guān)手續(xù)。

第四節(jié) 住宅專項維修資金

第七十五條 物業(yè)管理實行住宅專項維修資金制度。相關(guān)業(yè)主應當按照規(guī)定交納住宅專項維修資金。

住宅專項維修資金屬于業(yè)主共有，專項用于物業(yè)保修期屆滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造，不得挪作他用。

住宅專項維修資金余額不足首期籌集金額百分之三十的，業(yè)主應當按照有關(guān)規(guī)定以及業(yè)主大會的決定，續(xù)籌住宅專項維修資金。

業(yè)主有權(quán)向住宅專項維修資金代管部門查詢住宅專項維修資金交存、使用以及賬面余額情況。

住宅專項維修資金和公共收益的使用實行工程審價和使用程序?qū)徍恕?/p>

第七十六條 物業(yè)保修期屆滿后，發(fā)生下列危及房屋安全以及人身、財產(chǎn)安全的緊急情形之一，需要立即對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行應急維修、更新和改造的，業(yè)主大會、業(yè)主委員會可以依法申請使用住宅專項維修資金：

（一）外墻、屋面防水損壞造成滲漏的；

（二）電梯故障危及人身安全的；

（三）公共護（圍）欄破損嚴重，危及人身安全的；

（四）樓體單側(cè)外立面有脫落危險的；

（五）專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身、財產(chǎn)安全的；

（六）消防設(shè)施損壞，危及公共消防安全的；

（七）其他危及房屋安全和人身、財產(chǎn)安全的緊急情況。

應急維修費用向業(yè)主公示后，從相關(guān)業(yè)主的住宅專項維修資金分戶賬中按照專有部分面積分攤列支；其中涉及已售公有住房的，從公有住房住宅專項維修資金中列支。

對本條第一款規(guī)定的應急維修情形相關(guān)主體未及時提出申請，且已出現(xiàn)嚴重影響業(yè)主生活或者危及人身財產(chǎn)安全情形的，鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）和縣級市（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門應當督促業(yè)主和業(yè)主委員會或者相關(guān)責任人限期維修，也可以組織代為維修。代為維修費用經(jīng)審核或者審計后，向業(yè)主公示并依法列支。

第五章  法律責任

第七十七條 對違反本條例規(guī)定的行為，法律、法規(guī)已有處罰規(guī)定的，從其規(guī)定。

第七十八條 業(yè)主、物業(yè)使用人違反臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約、物業(yè)使用規(guī)定和物業(yè)使用管理維修規(guī)定造成損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

第七十九條 業(yè)主大會作出的決定違反法律、法規(guī)或者業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)和業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約的，鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）應當責令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。

違反本條例第十八條第二款規(guī)定，業(yè)主委員會阻撓業(yè)主大會行使職權(quán)，或者拒不執(zhí)行業(yè)主大會決定，或者未經(jīng)業(yè)主大會決定擅自與物業(yè)服務人簽訂、解除物業(yè)服務合同的，由鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）責令限期改正；逾期不改正的，鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）、居（村）民委員會應當指導和協(xié)助業(yè)主，組織召開業(yè)主大會會議，調(diào)整或者重新選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

第八十條 業(yè)主委員會成員有下列行為之一的，由縣級市（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門予以處罰：

（一）違反本條例第二十五條第一款第二項至第五項規(guī)定的，責令限期改正；逾期不改正的，給予警告或者通報批評，可以并處一千元以上三千元以下罰款。

（二）違反本條例第二十五條第一款第六項規(guī)定，挪用、侵占住宅專項維修資金、公共收益等業(yè)主共有財產(chǎn)的，責令退還，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用、侵占金額二倍以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

第八十一條 建設(shè)單位、物業(yè)服務人有下列情形之一的，由縣級市（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門予以處罰：

（一）違反本條例第十四條第一款規(guī)定，建設(shè)單位未按照規(guī)定報送文件資料的，責令限期改正；逾期不改正的，處以三千元以上三萬元以下罰款。

（二）違反本條例第十四條第二款規(guī)定，建設(shè)單位不承擔首次業(yè)主大會籌備費用的，責令限期改正；逾期不改正的，處以五千元以上五萬元以下罰款。

（三）違反本條例第三十七條規(guī)定，建設(shè)單位提供的物業(yè)服務用房不符合規(guī)定要求的，責令限期改正；逾期不改正的，處以十萬元以上五十萬元以下罰款。

（四）違反本條例第四十六條規(guī)定，物業(yè)服務人擅自退出造成嚴重后果或者被解聘的物業(yè)服務人拒不退出物業(yè)管理區(qū)域的，責令限期改正；逾期不改正的，處以五萬元以上二十萬元以下罰款。

（五）違反本條例第四十六條規(guī)定，物業(yè)服務人挪用、侵占住宅專項維修資金、公共收益等業(yè)主共有財產(chǎn)的，責令其退還，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用、侵占金額二倍以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

（六）違反本條例第五十二條規(guī)定，建設(shè)單位未對共用部位、共用設(shè)施設(shè)備單獨配置水、電等計量器具的，責令限期改正；逾期不改正的，處以二萬元以上十萬元以下罰款。

第八十二條 本條例規(guī)定的行政處罰，按照相對集中行政處罰權(quán)的規(guī)定應當由其他執(zhí)法主體實施的，依照其規(guī)定執(zhí)行。

第八十三條 物業(yè)管理行政主管部門、鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）、其他有關(guān)部門及其工作人員濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級主管部門對負有責任的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

第六章  附則

第八十四條 本條例所稱住宅區(qū)物業(yè)管理，是指住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主通過選聘物業(yè)服務人或者業(yè)主自行對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備進行維修、養(yǎng)護、管理，維護環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。

本條例所稱業(yè)主，是指房屋所有權(quán)人。

本條例所稱物業(yè)使用人，是指除業(yè)主以外合法占有、使用物業(yè)的單位或者個人，包括但是不限于物業(yè)的承租人。

本條例所稱物業(yè)，是指建筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地。

本條例所稱物業(yè)服務人，包括物業(yè)服務企業(yè)和其他管理人。

本條例所稱前期物業(yè)管理，是指業(yè)主大會選聘物業(yè)服務人之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)服務企業(yè)實施的物業(yè)管理。

本條例所稱公共收益，是指利用業(yè)主共有部分產(chǎn)生的收入扣除合理成本之后的收益。

本條例規(guī)定的面積和人數(shù)，按照下列方式計算：

（一）專有部分面積按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算；尚未進行登記的，暫時按照測繪機構(gòu)的實測面積計算；尚未進行實測的，暫時按照商品房買賣合同記載的面積計算；建筑物總面積，按照前項的統(tǒng)計總和計算；

（二）業(yè)主人數(shù)按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按照一人計算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按照一人計算；總?cè)藬?shù)，按照前項的統(tǒng)計總和計算。

第八十五條 本條例對公告和公示的期限未作具體規(guī)定的，期限不少于七日。

蘇州市住宅區(qū)物業(yè)管理條例

（2007年8月23日蘇州市第十三屆人民代表大會常務委員會第三十六次會議通過 2007年9月27日江蘇省第十屆人民代表大會常務委員會第三十二次會議批準 根據(jù)2016年4月25日蘇州市第十五屆人民代表大會常務委員會第二十八次會議通過，2016年5月26日江蘇省第十二屆人民代表大會常務委員會第二十三次會議批準的《蘇州市人民代表大會常務委員會關(guān)于修改〈蘇州市市政設(shè)施管理條例〉等9件地方性法規(guī)的決定》修正 2021年10月25日蘇州市第十六屆人民代表大會常務委員會第三十八次會議修訂 2021年12月2日江蘇省第十三屆人民代表大會常務委員會第二十七次會議批準）

目 錄

第一章 總則

第二章 業(yè)主和業(yè)主組織

  第一節(jié) 業(yè)主

  第二節(jié) 業(yè)主大會

  第三節(jié) 業(yè)主委員會

  第四節(jié) 物業(yè)管理委員會

第三章 管理和服務

  第一節(jié) 物業(yè)管理區(qū)域

  第二節(jié) 前期物業(yè)管理

  第三節(jié) 物業(yè)服務

  第四節(jié) 物業(yè)費和公共收益

  第五節(jié) 老舊住宅區(qū)物業(yè)服務

第四章 使用和維護

  第一節(jié) 安全管理

  第二節(jié) 停車管理

  第三節(jié) 保修和維護

  第四節(jié) 住宅專項維修資金

第五章 法律責任

第六章 附則

第一章  總則

第一條 為了規(guī)范住宅區(qū)物業(yè)管理活動，維護物業(yè)管理各方的合法權(quán)益，營造良好的居住環(huán)境，促進和諧社區(qū)建設(shè)，弘揚社會主義核心價值觀，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、國務院《物業(yè)管理條例》《江蘇省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本條例。

第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)住宅區(qū)物業(yè)管理及其監(jiān)督管理活動適用本條例。

第三條 物業(yè)管理遵循黨建引領(lǐng)、政府組織、業(yè)主自治、專業(yè)服務相結(jié)合的原則。

物業(yè)管理應當符合節(jié)約資源、保護生態(tài)環(huán)境、彰顯江南文化、倡導文明新風的要求，不得違背公序良俗，不得損害公共利益和他人合法權(quán)益。

第四條 市、縣級市（區(qū)）人民政府應當加強物業(yè)管理工作的組織領(lǐng)導，將物業(yè)服務納入現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展規(guī)劃和社會治理體系，制定、落實扶持政策；建立聯(lián)席會議制度，健全執(zhí)法監(jiān)督制度，統(tǒng)籌解決物業(yè)管理重大問題；構(gòu)建和完善專業(yè)化、社會化、市場化的物業(yè)管理機制，鼓勵采用新技術(shù)、新方法，促進互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)、人工智能等科技手段在物業(yè)管理和服務中的應用，提高物業(yè)管理和服務水平。

縣級市（區(qū)）人民政府應當為鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）配備物業(yè)管理工作的專職人員，落實工作經(jīng)費。

市、縣級市（區(qū)）人民政府應當定期對本條例的實施情況進行監(jiān)督檢查，并向同級人民代表大會常務委員會報告。

第五條 物業(yè)管理行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，履行下列職責：

（一）制定物業(yè)管理相關(guān)政策、規(guī)范并組織實施；

（二）建立、完善物業(yè)管理分級培訓體系，組織開展物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)和政策的宣傳和業(yè)務培訓；

（三）加強對物業(yè)服務人的監(jiān)督管理，督促其提高物業(yè)服務質(zhì)量，依法開展物業(yè)管理行政執(zhí)法工作；

（四）指導和監(jiān)督住宅專項維修資金的籌集、管理和使用工作；

（五）指導和監(jiān)督物業(yè)服務行業(yè)協(xié)會開展行業(yè)自律和服務工作；

（六）實施物業(yè)管理方面的其他監(jiān)督管理職責。

市物業(yè)管理行政主管部門應當建立物業(yè)管理監(jiān)管服務信息平臺、業(yè)主決策電子投票系統(tǒng)；制定業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則、臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約和前期物業(yè)服務合同等示范文本。

縣級市（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門負責指導和協(xié)助鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）、居（村）民委員會開展物業(yè)管理相關(guān)工作。

發(fā)展和改革、公安、民政、財政、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)、自然資源和規(guī)劃、生態(tài)環(huán)境、園林和綠化、城市管理、交通運輸、水務、應急管理、市場監(jiān)督管理、消防救援等部門和機構(gòu)，按照各自職責，負責物業(yè)管理活動的有關(guān)監(jiān)督管理工作，并依法開展行政執(zhí)法工作。

第六條 鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）具體負責本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作的指導、協(xié)調(diào)和監(jiān)督，履行下列職責：

（一）組織、指導、監(jiān)督本轄區(qū)內(nèi)設(shè)立業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會和換屆選舉，辦理相關(guān)備案手續(xù)；

（二）指導和監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法履行職責；

（三）指導和監(jiān)督物業(yè)服務人依法履行義務；

（四）提供物業(yè)管理法律咨詢服務，調(diào)解、處理物業(yè)管理糾紛，協(xié)調(diào)物業(yè)管理各方的關(guān)系；

（五）建立物業(yè)應急服務保障機制；

（六）協(xié)同縣級市（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門指導和監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)物業(yè)承接查驗、物業(yè)管理項目的移交和接管工作；

（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責。

鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）負責落實縣級市（區(qū)）人民政府依法采取的應急處置措施和其他管理措施，指導物業(yè)服務人、業(yè)主委員會開展應對工作，并給予物資和資金支持。

居（村）民委員會應當對設(shè)立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導和協(xié)助，配合鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）做好物業(yè)管理的相關(guān)工作。

建立健全社區(qū)（村）黨組織領(lǐng)導的居（村）民委員會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務人、業(yè)主等共同參與的住宅區(qū)治理架構(gòu)，推動物業(yè)管理創(chuàng)新，促進物業(yè)管理與基層社會治理深度融合。

第七條 物業(yè)服務行業(yè)協(xié)會應當加強行業(yè)自律管理，規(guī)范從業(yè)行為，監(jiān)測并定期公示物業(yè)服務項目成本信息和計價規(guī)則，調(diào)解物業(yè)服務行業(yè)糾紛，維持公平競爭的市場秩序，促進誠信經(jīng)營；加強物業(yè)服務企業(yè)從業(yè)人員培訓，提高物業(yè)服務水平，維護物業(yè)服務企業(yè)的合法權(quán)益。

第二章  業(yè)主和業(yè)主組織

第一節(jié) 業(yè)主

第八條 在物業(yè)管理活動中，業(yè)主享有下列權(quán)利：

（一）按照物業(yè)服務合同的約定接受物業(yè)服務人提供的服務，依法使用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；

（二）享有業(yè)主委員會成員的選舉權(quán)和被選舉權(quán)；

（三）參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)和表決權(quán)；

（四）提議召開業(yè)主大會會議，對物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議；

（五）提出制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約的建議；

（六）對物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備、住宅專項維修資金的使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；

（七）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作和物業(yè)服務人履行物業(yè)服務合同；

（八）對侵害住宅區(qū)公共利益的行為予以勸阻；

（九）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

在物業(yè)管理活動中，業(yè)主履行下列義務：

（一）遵守業(yè)主大會議事規(guī)則和臨時管理規(guī)約或者管理規(guī)約，支持物業(yè)服務人按照物業(yè)服務合同和物業(yè)管理制度實施物業(yè)管理活動；

（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；

（三）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；

（四）按照物業(yè)服務合同的約定支付物業(yè)費；

（五）按照有關(guān)規(guī)定交納住宅專項維修資金；

（六）不得損害公共利益和他人合法權(quán)益；

（七）依法配合物業(yè)服務人，執(zhí)行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施；

（八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。

第九條 下列事項由業(yè)主共同決定：

（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）制定和修改管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；

（四）選聘和解聘物業(yè)服務人；

（五）使用住宅專項維修資金；

（六）籌集住宅專項維修資金；

（七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動；

（九）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。

業(yè)主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項至第八項規(guī)定的事項，應當經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項的，應當經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

第二節(jié) 業(yè)主大會

第十條 業(yè)主可以依照法定程序設(shè)立業(yè)主大會，并由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益，依法表決業(yè)主共同決定事項。一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會，由一個物業(yè)服務人實施物業(yè)管理。

業(yè)主戶數(shù)超過三百戶的，業(yè)主可以決定成立業(yè)主代表大會，履行業(yè)主大會的職責。

業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職責。

暫時無法成立業(yè)主自治組織的，可以依照本條例有關(guān)規(guī)定成立物業(yè)管理委員會，代行業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職責。

第十一條 業(yè)主代表大會由業(yè)主按照比例推選的代表組成，業(yè)主代表一般不少于三十人，業(yè)主代表可以按幢或者結(jié)合實際情況推選。

業(yè)主代表在參加業(yè)主代表大會前，應當就業(yè)主代表大會會議擬討論的事項書面征求所代表的業(yè)主的意見；凡需全體業(yè)主共同決定的事項，業(yè)主的贊同、反對及棄權(quán)的意見經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表提交業(yè)主代表大會會議。

第十二條 符合《江蘇省物業(yè)管理條例》規(guī)定成立業(yè)主大會條件的，建設(shè)單位應當在一年內(nèi)向鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）提出籌備業(yè)主大會的書面申請，協(xié)助業(yè)主大會籌備工作；十人以上的業(yè)主公開聯(lián)名可以向鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）提出籌備業(yè)主大會的書面申請。鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）應當在收到書面申請后核實情況，并在六十日內(nèi)組織成立首次業(yè)主大會籌備組。

符合成立業(yè)主大會條件滿一年，且未收到建設(shè)單位或者十人以上的業(yè)主公開聯(lián)名提出籌備業(yè)主大會書面申請的，鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）可以根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域?qū)嶋H情況，組織成立首次業(yè)主大會籌備組。

第十三條 首次業(yè)主大會籌備組由本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)履行業(yè)主義務、熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力的業(yè)主和建設(shè)單位、鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）、社區(qū)（村）黨組織、居（村）民委員會等派員組成?；I備組中的業(yè)主成員由鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）組織業(yè)主推薦產(chǎn)生。建設(shè)單位未派員參加籌備組的，不影響籌備組的成立。物業(yè)服務企業(yè)應當協(xié)助業(yè)主大會籌備工作。

籌備組人數(shù)應當為五至十一人的單數(shù)，其中業(yè)主成員應當不少于籌備組人數(shù)的百分之六十。籌備組組長由鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）指定人員擔任?；I備組應當自成立之日起七日內(nèi)，將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進行公示。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）協(xié)調(diào)、解決。

第十四條 建設(shè)單位應當按照鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）的要求，報送下列籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料：

（一）物業(yè)管理區(qū)域證明；

（二）房屋及建筑物面積清冊；

（三）業(yè)主名冊；

（四）建筑規(guī)劃總平面圖；

（五）交付使用共用設(shè)施設(shè)備的證明；

（六）物業(yè)服務用房配置證明；

（七）其他有關(guān)的文件資料。

籌備召開首次業(yè)主大會會議所需費用由建設(shè)單位承擔。建設(shè)單位應當在辦理房屋所有權(quán)首次登記前，將籌備經(jīng)費交至鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）指定的賬戶。經(jīng)費標準由市物業(yè)管理行政主管部門會同價格行政管理部門根據(jù)住宅物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模、業(yè)主戶數(shù)和建筑面積等因素確定。

第十五條 首次業(yè)主大會籌備組履行下列職責：

（一）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點和內(nèi)容；

（二）擬訂業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則、管理規(guī)約草案；

（三）確認業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)；

（四）提出首屆業(yè)主委員會成員候選人條件、名單和選舉辦法；

（五）依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則；

（六）召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。

對前款規(guī)定的內(nèi)容，籌備組應當在首次業(yè)主大會會議召開十五日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，并書面通知全體業(yè)主。業(yè)主對業(yè)主身份和投票權(quán)數(shù)等提出異議的，籌備組應當予以復核并告知異議人復核結(jié)果。

籌備組應當自成立之日起九十日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議。

首次業(yè)主大會會議應當通過業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則、管理規(guī)約，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會成員和候補成員。

首次業(yè)主大會會議依法選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會之日起，籌備組自行解散；選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會成員人數(shù)低于業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定人數(shù)下限時，應當決定補選；決定補選的，籌備組工作期限延長九十日，期滿自行解散。

第十六條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議，由業(yè)主委員會負責召集。定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。

有下列情形之一的，業(yè)主委員會應當在十五日內(nèi)召集臨時會議：

（一）經(jīng)專有部分占建筑物總面積百分之二十以上且占總?cè)藬?shù)百分之二十以上業(yè)主聯(lián)名書面提議的；

（二）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；

（三）業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

業(yè)主提議召開業(yè)主大會臨時會議的，應當提交書面建議、聯(lián)系方式和物業(yè)權(quán)屬證明。業(yè)主委員會應當核實提議人的業(yè)主身份。不符合要求的，其提議無效。

業(yè)主委員會逾期不組織召開業(yè)主大會會議的，業(yè)主可以向鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）提出召開。鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）應當督促業(yè)主委員會限期組織召開業(yè)主大會會議；期滿后仍未組織召開的，鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）可以應業(yè)主要求組織召開。

第十七條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論、書面征求意見、在物業(yè)管理行政主管部門建立的業(yè)主決策電子投票系統(tǒng)上投票的方式召開，對有關(guān)事項進行表決。倡導優(yōu)先采用業(yè)主決策電子投票系統(tǒng)。

業(yè)主對業(yè)主大會表決結(jié)果存在異議的，可以向鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）反映。鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）應當核實表決相關(guān)信息。

第三節(jié) 業(yè)主委員會

第十八條 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項，對全體業(yè)主負責，接受業(yè)主監(jiān)督，履行下列職責：

（一）召集業(yè)主大會會議，報告業(yè)主委員會履職、財務收支情況和物業(yè)管理實施的情況；

（二）根據(jù)業(yè)主大會決定，與選聘或者續(xù)聘的物業(yè)服務人簽訂并履行物業(yè)服務合同，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務人履行物業(yè)服務合同，并可以委托第三方評估機構(gòu)對物業(yè)服務人履約情況開展評估；

（三）督促業(yè)主交納住宅專項維修資金，及時足額支付物業(yè)費，對逾期不支付的督促其限期支付；

（四）擬訂業(yè)主共有部分經(jīng)營管理方案以及收益的管理、使用和分配方案并報業(yè)主大會決定，監(jiān)督物業(yè)服務人對業(yè)主共有部分的經(jīng)營和使用情況；

（五）制定重大維修工程項目年度計劃，監(jiān)督公共事務管理制度的執(zhí)行，協(xié)調(diào)、處理涉及物業(yè)管理的公共事務；

（六）制定檔案和印章管理制度，制作和保管會議記錄、共有部分檔案、會計憑證、會計賬簿、財務報表等有關(guān)文件，并建立相關(guān)檔案；

（七）聽取業(yè)主的意見和建議，監(jiān)督管理規(guī)約的實施；

（八）協(xié)助鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛；

（九）法律、法規(guī)規(guī)定和業(yè)主大會賦予的其他職責。

業(yè)主委員會不得阻撓業(yè)主大會行使職權(quán)，不得拒不執(zhí)行業(yè)主大會決定，未經(jīng)業(yè)主大會決定不得擅自與物業(yè)服務人簽訂或者解除物業(yè)服務合同。

業(yè)主大會可以按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定，設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會或者監(jiān)事，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作。

第十九條 業(yè)主委員會成員應當由本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)履行業(yè)主義務、熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔任。對有不履行業(yè)主義務，侵害業(yè)主共同利益行為的業(yè)主，業(yè)主大會可以在業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約中對其擔任業(yè)主委員會成員作出限制性規(guī)定。

鼓勵和支持符合條件的中國共產(chǎn)黨黨員、人大代表、政協(xié)委員、民主黨派人士、公職人員、居（村）民委員會成員以及具有財會、管理、法律等專業(yè)知識的人員積極參選業(yè)主委員會成員。

業(yè)主委員會成員候選人通過業(yè)主自薦或者聯(lián)名推薦、社區(qū)（村）黨組織推薦、居（村）民委員會推薦等方式產(chǎn)生。

籌備組應當審查候選人資格，提出候選人名單，并報送鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）。候選人的基本信息，由籌備組在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

第二十條 業(yè)主委員會成員的人數(shù)一般為七至十一名的單數(shù)，候補成員人數(shù)不超過業(yè)主委員會成員人數(shù)的二分之一。業(yè)主委員會的任期為三至五年，成員可以連選連任，具體人數(shù)、任期由業(yè)主大會議事規(guī)則確定。業(yè)主委員會在成員中選舉產(chǎn)生主任一名和副主任若干名。

業(yè)主委員會成員辭職，應當向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出書面辭呈。

業(yè)主委員會成員出缺時，從候補成員中按照得票順序依次遞補為業(yè)主委員會成員。遞補后缺額人數(shù)仍超過業(yè)主委員會成員半數(shù)的，鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）應當組織召開業(yè)主大會會議，重新選舉業(yè)主委員會。

第二十一條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會日常工作經(jīng)費和業(yè)主委員會成員的工作補貼，從公共收益中列支或者由全體業(yè)主分攤，具體由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。

業(yè)主委員會可以聘用專職或者兼職工作人員，其工作經(jīng)費納入業(yè)主委員會日常工作經(jīng)費。

業(yè)主委員會參與社會治理、文明建設(shè)等活動表現(xiàn)突出的，由市、縣級市（區(qū)）人民政府給予獎勵。

第二十二條 業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列材料向鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）備案：

（一）業(yè)主委員會備案申請書；

（二）業(yè)主委員會成員名單；

（三）業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約；

（四）業(yè)主大會會議記錄；

（五）其他應當提供的材料。

業(yè)主委員會應當對以上報送材料的真實性負責。

材料齊全的，鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）應當在十五日內(nèi)出具書面?zhèn)浒富貓?zhí)。鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）應當將備案的相關(guān)材料抄送縣級市（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門、居（村）民委員會。經(jīng)備案的業(yè)主委員會，其選舉產(chǎn)生之日為成立日期。業(yè)主委員會憑備案回執(zhí)申請刻制印章，開立銀行賬戶并將印章式樣和銀行賬號書面報告鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）。

備案的有關(guān)事項發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應當在三十日內(nèi)書面報告鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）。

第二十三條 業(yè)主委員會會議每季度至少召開一次，由主任或者主任委托的副主任召集。經(jīng)業(yè)主委員會主任或者三分之一以上業(yè)主委員會成員提議，可以召開臨時會議，由提議人召集。會議應當有過半數(shù)成員出席方能召開，作出決定應當經(jīng)業(yè)主委員會成員過半數(shù)通過方為有效。業(yè)主委員會會議應當有書面記錄，經(jīng)出席會議的成員簽字后存檔。

第二十四條 業(yè)主委員會應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置和物業(yè)管理監(jiān)管服務信息平臺向全體業(yè)主公告下列信息：

（一）業(yè)主委員會成員和專職、兼職工作人員的姓名、職務、聯(lián)系方式等信息；

（二）業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則、管理規(guī)約和物業(yè)服務合同；

（三）業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定；

（四）業(yè)主大會、業(yè)主委員會日常工作經(jīng)費的預算、結(jié)算情況；

（五）占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位處置情況；

（六）業(yè)主大會決定由業(yè)主委員會管理住宅專項維修資金、公共收益的收支情況；

（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他信息。

前款第四項、第五項應當每年至少公告一次，第六項應當每半年公告一次；其他事項應當常年公告并及時更新。業(yè)主委員會可以委托物業(yè)服務人協(xié)助公告信息。

第二十五條 業(yè)主委員會成員不得有下列行為：

（一）阻撓業(yè)主大會行使職權(quán)，拒絕執(zhí)行業(yè)主大會決定；

（二）違反規(guī)定使用或者轉(zhuǎn)移、隱匿、毀棄業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章；

（三）轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄有關(guān)文件、資料；

（四）未經(jīng)業(yè)主大會決定，擅自以業(yè)主委員會的名義與物業(yè)服務人簽訂或者解除物業(yè)服務合同；

（五）索取、收受物業(yè)服務人或者相關(guān)單位、個人財物或者其他利益；

（六）挪用或者侵占住宅專項維修資金、公共收益等業(yè)主共有財產(chǎn)。

業(yè)主委員會成員有前款行為之一的，按照業(yè)主大會議事規(guī)則提請業(yè)主大會決定是否予以罷免。

經(jīng)專有部分占建筑物總面積百分之二十以上且占總?cè)藬?shù)百分之二十以上業(yè)主聯(lián)名書面提議罷免業(yè)主委員會成員資格的，應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則提請業(yè)主大會決定是否予以罷免。

第二十六條 有下列情形之一的，業(yè)主委員會成員資格自行終止：

（一）不再是本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主的；

（二）喪失民事行為能力的；

（三）以書面形式向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭職的；

（四）法律、法規(guī)和業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

第二十七條 業(yè)主委員會在其任期屆滿九十日前，應當書面告知鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）。鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）應當指導和協(xié)助業(yè)主委員會按照首次業(yè)主大會籌備組的規(guī)定成立換屆選舉小組。

換屆選舉小組應當及時組織召開業(yè)主大會會議，按照本條例第十九條、第二十條規(guī)定選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。

業(yè)主委員會任期屆滿、新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生之前，居（村）民委員會在鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）的指導下，組織業(yè)主共同討論決定物業(yè)管理事項。

換屆選舉小組成立后至新一屆業(yè)主委員會成立之前，業(yè)主委員會不得就解聘、選聘物業(yè)服務人組織召開業(yè)主大會會議。

第二十八條 新一屆業(yè)主委員會依法成立后，上一屆業(yè)主委員會應當在十日內(nèi)將其使用和保管的所有文件、財物、印章移交新一屆業(yè)主委員會，并做好其他交接工作。

對不按時移交的，鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）應當責令其限期移交；拒不移交的，所在地的公安機關(guān)應當協(xié)助移交。

業(yè)主委員會成員資格終止或者被罷免的，應當在三日內(nèi)將其使用、保管的文件、印章以及其他屬于全體業(yè)主所有的財物移交業(yè)主委員會。

第四節(jié) 物業(yè)管理委員會

第二十九條 物業(yè)管理區(qū)域有下列情形之一的，可以由鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）及時組織成立物業(yè)管理委員會：

（一）不具備成立業(yè)主大會條件的；

（二）具備成立業(yè)主大會條件但未成立，經(jīng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）指導后仍不能成立的；

（三）業(yè)主委員會長期不能正常履職，需要重新選舉業(yè)主委員會，經(jīng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）多次指導后仍不能選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會的。

物業(yè)管理委員會可以由鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）、公安派出所、城市管理部門、社區(qū)（村）黨組織、居（村）民委員會、建設(shè)單位、業(yè)主成員等組成，一般為七至十一人的單數(shù)。物業(yè)管理委員會主任一般由業(yè)主成員擔任；由非業(yè)主成員擔任的，應當在業(yè)主成員中明確一名副主任，承擔日常事務。

鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）應當將物業(yè)管理委員會成立情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，并告知縣級市（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門。

第三十條 物業(yè)管理委員會應當根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域?qū)嶋H情況，及時指導推動成立業(yè)主大會、業(yè)主委員會。

物業(yè)管理委員會可以憑鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）開具的介紹信，申請刻制印章，開立銀行賬戶。

第三十一條 物業(yè)管理委員會工作規(guī)則，由市物業(yè)管理行政主管部門制定。

第三章  管理和服務

第一節(jié) 物業(yè)管理區(qū)域

第三十二條 住宅區(qū)，包括分期建設(shè)或者兩個以上單位共同開發(fā)建設(shè)的住宅區(qū)，其設(shè)置的配套設(shè)施設(shè)備是共用的，應當劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域；但共用設(shè)施設(shè)備能夠分割、獨立使用，或者被道路、河道等分割為兩個以上自然區(qū)域且能明確共用設(shè)施設(shè)備管理、維護責任的，可以分別劃分為獨立的物業(yè)管理區(qū)域。

自然資源和規(guī)劃行政管理部門在審查住宅建設(shè)工程設(shè)計方案時，應當聽取物業(yè)所在地的縣級市（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門對物業(yè)管理區(qū)域劃分的意見。

建設(shè)單位應當根據(jù)物業(yè)建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍，結(jié)合物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)等因素劃定物業(yè)管理區(qū)域。

第三十三條 新建物業(yè)出售前，建設(shè)單位應當將劃定的物業(yè)管理區(qū)域向物業(yè)所在地的縣級市（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門備案，并將經(jīng)備案的物業(yè)管理區(qū)域在商品房買賣合同中明示。

已劃定物業(yè)管理區(qū)域并實施物業(yè)管理但尚未向物業(yè)管理行政主管部門備案的，由物業(yè)服務人向物業(yè)所在地的縣級市（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門備案。

已投入使用但尚未劃分物業(yè)管理區(qū)域的，由縣級市（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門會同鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）征求相關(guān)業(yè)主意見后，確定物業(yè)管理區(qū)域。

符合本條例第三十二條第一款規(guī)定，已劃定物業(yè)管理區(qū)域但確需調(diào)整的，縣級市（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門會同鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）結(jié)合物業(yè)管理實際需要，依法征求業(yè)主意見后，可以重新調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域并公告。

第三十四條 縣級市（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門應當建立物業(yè)管理區(qū)域檔案。

物業(yè)管理區(qū)域檔案應當載明物業(yè)管理區(qū)域的地理位置、四至界限、建筑物總面積、專有部分數(shù)量、業(yè)主共有部分主要情況、建設(shè)單位以及其他需要載明的事項。

第二節(jié) 前期物業(yè)管理

第三十五條 新建住宅物業(yè)實行前期物業(yè)管理。

建設(shè)單位應當依法選聘前期物業(yè)服務企業(yè)，并簽訂書面的前期物業(yè)服務合同。前期物業(yè)服務合同可以約定期限；期限未滿，業(yè)主委員會或者業(yè)主與新物業(yè)服務人訂立的物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合同終止。

建設(shè)單位應當提供前期物業(yè)管理開辦費，用于購買物業(yè)辦公設(shè)備等固定資產(chǎn)。所購資產(chǎn)歸全體業(yè)主所有，由物業(yè)服務人使用。

第三十六條 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的商品房買賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內(nèi)容，或者同時簽訂前期物業(yè)服務委托協(xié)議，對前期物業(yè)服務的內(nèi)容予以約定。

建設(shè)單位制定臨時管理規(guī)約的，應當在銷售物業(yè)時向物業(yè)買受人明示，并予以說明。臨時管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂商品房買賣合同時，應當對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。

臨時管理規(guī)約的效力至業(yè)主大會審議通過的管理規(guī)約生效時終止。

第三十七條 新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，建設(shè)單位應當按照不低于地上建筑物總建筑面積的千分之七且不低于地上地下總建筑面積千分之四的比例配置物業(yè)服務用房，低于一百平方米的按照一百平方米配置，并無償移交。其中業(yè)主委員會議事活動用房面積一般為二十到四十平方米。

住宅區(qū)分期建設(shè)的，應當根據(jù)分期建設(shè)的面積和進度按比例合理配建物業(yè)服務用房。

物業(yè)服務用房應當是地面以上的非居住房屋，根據(jù)物業(yè)服務實際需要，以方便業(yè)主為原則，相對集中安排在住宅區(qū)中心區(qū)域或者住宅區(qū)出入口附近。物業(yè)服務用房沒有配置電梯的，所在樓層不得高于三層。物業(yè)服務用房設(shè)置在住宅樓內(nèi)的，應當具有獨立的通道。

物業(yè)服務用房應當進行簡單裝修，具備水、電使用功能。住宅區(qū)內(nèi)配置通訊、有線電視、網(wǎng)絡(luò)寬帶、安保預警等設(shè)施的，物業(yè)服務用房應當預留端口，具備正常使用功能。

電梯井、管道井、樓梯間、垃圾房（道）、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、車庫（棚）、人防工程等，以及室內(nèi)層高不足二點二米的房屋不得計入物業(yè)服務用房面積。

第三十八條 物業(yè)服務用房不計入分攤公用建筑面積，其所有權(quán)屬于全體業(yè)主。建設(shè)單位在申領(lǐng)商品房預售許可證時，應當注明物業(yè)服務用房面積和房號；在申請辦理房屋所有權(quán)首次登記時，應當同步辦理物業(yè)服務用房權(quán)屬登記。

自然資源和規(guī)劃行政管理部門在核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證時，應當對規(guī)劃圖紙中標注的物業(yè)服務用房的位置和面積進行審核。

物業(yè)管理行政主管部門在商品房交付使用前，應當對物業(yè)服務用房配置情況進行核實。

第三十九條 物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時，應當對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗。物業(yè)承接查驗應當遵循誠實信用、客觀公正、權(quán)責分明以及保護業(yè)主共同財產(chǎn)的原則。物業(yè)承接查驗的費用由建設(shè)單位承擔，但另有約定的除外。

物業(yè)承接查驗可以邀請部分物業(yè)買受人參加，并接受縣級市（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門、鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）的指導和監(jiān)督。

現(xiàn)場查驗物業(yè)二十日前，建設(shè)單位應當向物業(yè)服務企業(yè)移交下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；

（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護、保養(yǎng)等技術(shù)資料；

（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

（四）物業(yè)服務所必需的其他資料。

承接查驗后，建設(shè)單位應當與物業(yè)服務企業(yè)簽訂承接查驗協(xié)議，承接查驗協(xié)議應當包括承接查驗基本情況、存在問題、解決方法和時限、雙方權(quán)利義務、違約責任等內(nèi)容。

第四十條 物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)交接后三十日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在地的縣級市（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門辦理備案手續(xù)：

（一）前期物業(yè)服務合同；

（二）臨時管理規(guī)約；

（三）物業(yè)承接查驗協(xié)議；

（四）建設(shè)單位移交資料清單；

（五）查驗記錄；

（六）交接記錄；

（七）其他與承接查驗有關(guān)的文件。

物業(yè)服務企業(yè)應當在備案后將物業(yè)承接查驗情況，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

縣級市（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門應當將承接查驗備案材料抄送鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）。

第四十一條 物業(yè)服務企業(yè)應當將承接查驗有關(guān)的文件、資料和記錄建立檔案，并妥善保管。

物業(yè)承接查驗檔案屬于全體業(yè)主所有。前期物業(yè)服務合同終止，業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務人的，被解聘的物業(yè)服務企業(yè)應當在前期物業(yè)服務合同終止之日起十日內(nèi)，在業(yè)主委員會的監(jiān)督確認下，向被選聘的物業(yè)服務人移交物業(yè)承接查驗檔案，或者向業(yè)主委員會移交。

第三節(jié) 物業(yè)服務

第四十二條 從事物業(yè)服務的企業(yè)應當具有獨立的法人資格。

鼓勵業(yè)主大會通過公開招投標方式選聘品牌優(yōu)質(zhì)、信用良好的物業(yè)服務企業(yè)。

第四十三條 物業(yè)服務人應當遵守有關(guān)法律、法規(guī)，按照物業(yè)服務合同的約定提供相應的服務。物業(yè)服務合同可以約定下列物業(yè)服務事項：

（一）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用管理和維護；

（二）共有部分綠化的養(yǎng)護、管理；

（三）共有部分的保潔；

（四）加強日常安全巡查，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的基本秩序，采取合理措施保護業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全；

（五）共有部分的經(jīng)營和管理；

（六）共有部分的病媒生物預防控制；

（七）車輛的停放管理；

（八）物業(yè)使用中對禁止性行為的管理措施；

（九）物業(yè)維修、更新、改造和養(yǎng)護費用的賬務管理；

（十）物業(yè)檔案資料的保管；

（十一）業(yè)主大會或者業(yè)主委托的其他物業(yè)服務事項。

物業(yè)服務人將物業(yè)服務合同中的部分專項服務事項委托給專業(yè)性服務組織或者其他第三人的，應當就該部分專項服務事項向業(yè)主負責。

物業(yè)服務人不得將其應當提供的全部物業(yè)服務轉(zhuǎn)委托給第三人，或者將全部物業(yè)服務支解后分別轉(zhuǎn)委托給第三人。

本市各級人民政府及其有關(guān)部門委托物業(yè)服務人承擔公共服務事項的，應當向物業(yè)服務人支付相應費用。

業(yè)主、物業(yè)使用人對人身、財產(chǎn)安全有特殊保護要求的，由業(yè)主、物業(yè)使用人與物業(yè)服務人另行約定。

第四十四條 推動物業(yè)服務與養(yǎng)老、家政等社區(qū)生活服務相結(jié)合。支持有條件的物業(yè)服務企業(yè)為業(yè)主提供家政、購物等服務，為老年人開展助餐、助浴、助潔、助急、助行、助醫(yī)、照料看護、定期巡訪等養(yǎng)老服務。物業(yè)服務企業(yè)可以按照有關(guān)規(guī)定享受相應優(yōu)惠扶持政策。民政部門和鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）、居（村）民委員會應當予以指導、協(xié)助。

第四十五條 物業(yè)服務人應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置向全體業(yè)主公告下列信息：

（一）物業(yè)服務人營業(yè)執(zhí)照、項目負責人基本情況、聯(lián)系方式、物業(yè)服務投訴電話；

（二）物業(yè)服務合同約定的服務內(nèi)容、服務標準、收費項目、收費標準、收費方式等；

（三）由物業(yè)服務人管理的業(yè)主共有部分的公共收益收支情況；

（四）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備水電費及分攤情況；

（五）電梯、消防、監(jiān)控安防等設(shè)施設(shè)備日常維修保養(yǎng)單位的名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式、應急處置措施等；

（六）其他依照法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務合同、管理規(guī)約約定應當公告的信息。

前款第一項、第二項、第五項應當常年公告并及時更新；第三項、第四項應當每半年公告一次。

第四十六條 物業(yè)服務人不得有下列行為：

（一）擅自改變物業(yè)服務用房和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的用途；

（二）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路或者場地，損害業(yè)主共同利益；

（三）擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營；

（四）物業(yè)服務合同終止時，拒不退出物業(yè)管理區(qū)域或者不按照規(guī)定移交物業(yè)服務用房和有關(guān)財物、資料；

（五）擅自退出物業(yè)管理區(qū)域等違反物業(yè)服務合同的行為；

（六）采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業(yè)費；

（七）出售、泄露或者非法提供、使用業(yè)主、物業(yè)使用人信息；

（八）強制業(yè)主、物業(yè)使用人通過指紋、人臉識別等生物信息方式使用共用設(shè)施設(shè)備；

（九）騙取、挪用或者侵占住宅專項維修資金、公共收益等業(yè)主共有財產(chǎn)；

（十）其他違反法律、法規(guī)規(guī)定和合同約定的行為。

處理業(yè)主、物業(yè)使用人的個人信息應當依法進行并確保信息安全。

第四十七條 物業(yè)服務人應當自物業(yè)服務合同簽訂之日起三十日內(nèi)，將物業(yè)服務合同報物業(yè)所在地的縣級市（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門備案。物業(yè)管理行政主管部門應當將備案的合同抄送鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）。

第四十八條 業(yè)主依照法定程序共同決定解聘物業(yè)服務人的，可以解除物業(yè)服務合同。決定解聘的，應當提前六十日書面通知物業(yè)服務人，但是合同對通知期限另有約定的除外。

依據(jù)前款規(guī)定解除合同造成物業(yè)服務人損失的，除不可歸責于業(yè)主的事由外，業(yè)主應當賠償損失。

第四十九條 物業(yè)服務合同期限屆滿九十日前，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會會議，決定續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務人，并將決定書面通知原物業(yè)服務人，但是合同對通知期限另有約定的除外；同時書面告知物業(yè)所在地的縣級市（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門和鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處），并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

物業(yè)服務人決定不再續(xù)簽物業(yè)服務合同的，應當在物業(yè)服務合同期限屆滿九十日前書面通知業(yè)主或者業(yè)主委員會，但是合同對通知期限另有約定的除外；同時書面告知物業(yè)所在地的縣級市（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門和鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處），并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

業(yè)主依法共同決定續(xù)聘的，業(yè)主委員會應當在物業(yè)服務合同期限屆滿前與原物業(yè)服務人續(xù)簽物業(yè)服務合同。

物業(yè)服務合同期限屆滿，業(yè)主沒有依法作出續(xù)聘或者另聘決定，物業(yè)服務人繼續(xù)提供物業(yè)服務的，原物業(yè)服務合同繼續(xù)有效，但是服務期限為不定期。當事人可以隨時解除不定期物業(yè)服務合同，但是應當提前六十日書面通知另一方當事人；同時書面告知物業(yè)所在地的縣級市（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門和鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處），并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

第四節(jié) 物業(yè)費和公共收益

第五十條 收取物業(yè)費應當遵循合理、公開和質(zhì)價相符的原則，區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，按照國家和省有關(guān)規(guī)定實行政府指導價或者市場調(diào)節(jié)價。

前期物業(yè)費按照商品房買賣合同的約定，由物業(yè)買受人承擔；商品房買賣合同未約定的，由建設(shè)單位承擔。

業(yè)主大會成立后，物業(yè)費由業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會與物業(yè)服務人協(xié)商，通過物業(yè)服務合同約定執(zhí)行。

已竣工但尚未售出或者因建設(shè)單位原因未按時交付業(yè)主的，物業(yè)費由建設(shè)單位全額承擔。

價格行政管理部門應當會同相關(guān)部門建立物業(yè)服務收費成本調(diào)查和物業(yè)服務收費糾紛調(diào)處機制，對物業(yè)服務人擅自擴大范圍收費、不按照規(guī)定明碼標價等問題進行督促整改，指導物業(yè)服務人規(guī)范收費行為。

第五十一條 業(yè)主與物業(yè)服務人可以采取包干制或者酬金制等方式約定物業(yè)費。

實行包干制的，業(yè)主向物業(yè)服務人支付固定物業(yè)費，盈余或者虧損均由物業(yè)服務人享有或者承擔。

實行酬金制的，物業(yè)服務人在預收的物業(yè)服務資金中按照約定比例或者約定數(shù)額提取酬金，其余部分用于物業(yè)服務合同約定的支出，結(jié)余由業(yè)主享有，不足由業(yè)主承擔。

物業(yè)服務人可以根據(jù)物業(yè)服務合同預收物業(yè)費，但是預收物業(yè)費的期限最長不得超過一年。

第五十二條 建設(shè)單位應當對共用部位、共用設(shè)施設(shè)備單獨配置水、電等計量器具。

電梯、水泵、中央空調(diào)、集中供熱、監(jiān)控機房等共用設(shè)施設(shè)備運行產(chǎn)生的電費及公共照明、公共用水等費用，由全體業(yè)主分攤，由物業(yè)服務人按照物業(yè)服務合同約定代收代交、單獨列帳，并定期公示實際費用和分攤情況，但物業(yè)服務合同另有約定的除外。分攤費用已計入物業(yè)費成本的，不得重復收取。

電梯起始層的業(yè)主不承擔電梯運行產(chǎn)生的電費（電梯起始點設(shè)在地下層的除外），但應當承擔維修、更新和改造費用。既有多層住宅增設(shè)電梯的相關(guān)費用按照合同約定執(zhí)行。

第五十三條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共有的汽車車位、道路、場地停放汽車的，應當根據(jù)業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會決定支付汽車停放費。

物業(yè)服務人可以根據(jù)物業(yè)服務合同收取汽車停放費。汽車停放費的具體標準，由價格行政管理部門會同物業(yè)管理行政主管部門制定并公告。

公安、消防、搶險、救護、環(huán)衛(wèi)、城市管理、管網(wǎng)維護等執(zhí)法和維修車輛執(zhí)行任務時在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放的，不得收取費用。

第五十四條 建設(shè)單位、物業(yè)服務人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的公共收益，屬于業(yè)主共有，應當單獨列賬。

業(yè)主大會成立前，需要占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的，應當在前期物業(yè)服務合同中約定。

業(yè)主大會成立后，需要占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車，以及利用業(yè)主共有部分從事廣告等經(jīng)營性活動的，物業(yè)服務人應當提請業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會決定后，依法辦理有關(guān)手續(xù)并公示。利用業(yè)主共有部分從事廣告等經(jīng)營性活動的，還應當經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。

公共收益扣除必要的合理支出后應當主要用于補充住宅專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定用于物業(yè)管理方面的其他需要。公共收益主要用于補充住宅專項維修資金的，應當按年度補充，補充比例應當不低于百分之五十。

第五十五條 利用共有部分進行經(jīng)營的，應當符合法律、法規(guī)的規(guī)定，并在物業(yè)服務合同或者管理規(guī)約中約定。業(yè)主大會成立前，需要利用共有部分進行經(jīng)營的，應當在前期物業(yè)服務合同或者臨時管理規(guī)約中約定下列事項：

（一）可以開展經(jīng)營的場地范圍；

（二）電梯、電梯外大堂等部位設(shè)置廣告的標準及要求；

（三）不同類型、區(qū)域的場地有償利用的最低收費標準；

（四）公共收益的財務管理要求；

（五）相關(guān)的合同、會計憑證的建檔保管、公示及查詢辦法；

（六）公共收益收支情況的定期公示與審計辦法；

（七）對可能影響業(yè)主公共利益的經(jīng)營性活動的禁止性要求。

業(yè)主大會成立后，物業(yè)服務人和業(yè)主大會可以對前款所列事項重新約定。

第五十六條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會管理公共收益的，業(yè)主大會、業(yè)主委員會可以按照業(yè)主大會議事規(guī)則，委托有資質(zhì)的第三方機構(gòu)對公共收益的收支情況、業(yè)主委員會工作經(jīng)費進行換屆財務審計。審計費用從公共收益中列支或者由全體業(yè)主分攤。

物業(yè)服務人管理公共收益的，物業(yè)服務人可以按照物業(yè)服務合同約定，委托有資質(zhì)的第三方機構(gòu)對公共收益的收支情況進行年度財務審計和合同服務期滿的財務審計。

經(jīng)專有部分占建筑物總面積百分之二十以上且占總?cè)藬?shù)百分之二十以上業(yè)主聯(lián)名書面提議對公共收益收支情況進行審計的，業(yè)主大會、業(yè)主委員會或者物業(yè)服務人應當委托有資質(zhì)的第三方機構(gòu)進行審計。

審計結(jié)果應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置和物業(yè)管理監(jiān)管服務信息平臺公示。

公共收益的監(jiān)督管理辦法由市物業(yè)管理行政主管部門制定。

第五十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供電、供水、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位應當服務到最終用戶且向最終用戶收取有關(guān)費用，不得轉(zhuǎn)嫁戶外管線或者其他設(shè)施的能源損耗和損失。物業(yè)服務人接受上述單位委托代收費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用，但可以根據(jù)約定向?qū)I(yè)經(jīng)營單位收取報酬。物業(yè)服務人已接受委托實施物業(yè)服務并收取相應服務費用的，其他部門和單位不得重復收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費用。

第五十八條 業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人支付物業(yè)費的，從其約定。物業(yè)使用人拒不支付物業(yè)費的，由業(yè)主承擔。

物業(yè)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時，業(yè)主應當與物業(yè)服務人結(jié)清物業(yè)費。

第五十九條 物業(yè)服務合同終止的，原物業(yè)服務人應當按照約定期限退出物業(yè)管理區(qū)域，沒有約定期限的應當在物業(yè)服務合同終止之日起十五日內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域，配合新物業(yè)服務人做好交接工作并向業(yè)主委員會、決定自行管理的業(yè)主或者其指定的人履行下列交接義務：

（一）移交占用的共有部分、由前期物業(yè)管理開辦費購買的物業(yè)辦公設(shè)備等固定資產(chǎn)；

（二）移交承接查驗相關(guān)資料；

（三）移交物業(yè)服務期間形成的物業(yè)和設(shè)施設(shè)備使用、維護、保養(yǎng)、定期檢驗等技術(shù)資料，運行、維護、保養(yǎng)記錄；

（四）移交公共收益的結(jié)余；

（五）采用酬金制計費方式的，移交物業(yè)服務資金結(jié)余以及用物業(yè)服務資金購置的財物；

（六）結(jié)清其他預收、代收和預付、代付的有關(guān)費用；

（七）法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務合同約定的其他事項。

原物業(yè)服務人違反前款規(guī)定的，不得請求業(yè)主支付物業(yè)服務合同終止后的物業(yè)費；造成業(yè)主損失的，應當賠償損失。

物業(yè)服務合同終止后，在業(yè)主或者業(yè)主大會選聘的新物業(yè)服務人或者決定自行管理的業(yè)主接管之前，原物業(yè)服務人應當繼續(xù)處理物業(yè)服務事項，維持正常的物業(yè)管理秩序，并可以請求業(yè)主支付該期間的物業(yè)費。

物業(yè)所在地的縣級市（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門、鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）應當加強對物業(yè)服務人交接工作的監(jiān)管。

第五節(jié) 老舊住宅區(qū)物業(yè)服務

第六十條 對配套設(shè)施不齊全、環(huán)境較差的老舊住宅區(qū)，市、縣級市（區(qū)）人民政府應當制定改造規(guī)劃和年度實施計劃，完善公共配套設(shè)施設(shè)備，改善老舊住宅區(qū)的綜合環(huán)境。

老舊住宅區(qū)改造應當有利于老舊住宅區(qū)實現(xiàn)物業(yè)管理，由縣級市（區(qū)）人民政府細化確定改造內(nèi)容清單、標準和支持政策。

鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）應當引導居民協(xié)商確定老舊住宅區(qū)的管理模式，推動建立物業(yè)管理長效機制。未成立業(yè)主委員會的，可以根據(jù)老舊住宅區(qū)改造后的實際情況，引導成立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會，實行業(yè)主自治。首次業(yè)主大會會議的籌備經(jīng)費，由縣級市（區(qū)）人民政府承擔。

老舊住宅的房屋外墻應當保持整潔和完好，并定期進行清洗或者粉刷，具體辦法由市人民政府另行制定。

第六十一條 對建設(shè)年限較長、標準較低、配套設(shè)施不健全、不具備實施市場化物業(yè)服務條件的老舊住宅區(qū)，可以組織實施基本物業(yè)服務。實施基本物業(yè)服務的具體條件、收費標準、服務內(nèi)容等由縣級市（區(qū)）人民政府制定。

鼓勵物業(yè)服務人統(tǒng)一管理在管項目周邊老舊住宅區(qū)，支持物業(yè)服務人為老舊住宅區(qū)提供公益性物業(yè)服務。

第六十二條 保障性住房的改造和基本物業(yè)服務，參照本條例第六十條、第六十一條規(guī)定執(zhí)行。

集中建設(shè)的保障性住房應當配置物業(yè)服務經(jīng)營性用房，收益用于補充物業(yè)費。具體配置標準由市人民政府制定。

第六十三條 鼓勵和支持既有多層住宅增設(shè)電梯。既有多層住宅增設(shè)電梯應當符合規(guī)劃、土地、建設(shè)、環(huán)境保護、消防管理等法律、法規(guī)和技術(shù)標準，以及國家、省、市相關(guān)規(guī)定，并依法辦理相關(guān)批準手續(xù)。

鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）應當為業(yè)主達成自愿增設(shè)電梯協(xié)議提供服務，物業(yè)服務人應當為增設(shè)電梯提供必要的協(xié)助。

既有多層住宅需要使用共有部分增設(shè)電梯的，應當經(jīng)本幢或者本單元房屋專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。

業(yè)主可以按照有關(guān)規(guī)定提取住房公積金，用于支付既有多層住宅增設(shè)電梯相關(guān)費用。

第四章  使用和維護

第一節(jié) 安全管理

第六十四條 業(yè)主、物業(yè)使用人對物業(yè)的使用與維護，應當遵守法律、法規(guī)、臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約的規(guī)定及業(yè)主大會的決定，安全、合理使用物業(yè)。

第六十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

（一）擅自改變物業(yè)的規(guī)劃用途；

（二）損壞或者違法變動房屋結(jié)構(gòu)；

（三）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物；

（四）違反規(guī)定裝飾裝修；

（五）損壞或者擅自占用、改建物業(yè)共用部位，損壞或者擅自占用、移裝共用設(shè)施設(shè)備；

（六）破壞或者擅自改變房屋外觀；

（七）將車庫用于居住、生產(chǎn)經(jīng)營；

（八）違反規(guī)定停放機動車、非機動車，或者為車輛充電；

（九）存放易燃、易爆、劇毒、放射性物質(zhì)或者超負重等違反安全規(guī)定的物品；

（十）制造超過規(guī)定標準的噪音、振動或者影響鄰居采光、通風；

（十一）違反垃圾分類管理規(guī)定處理垃圾，任意排放污水；

（十二）從建筑物中拋擲物品；

（十三）侵占綠地、毀壞綠化和綠化設(shè)施；

（十四）擅自擺攤設(shè)點、占道經(jīng)營；

（十五）損壞、挪用、停用消防設(shè)施設(shè)備，占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道；

（十六）違反規(guī)定飼養(yǎng)動物；

（十七）法律、法規(guī)和臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約禁止的其他行為。

有前款所列行為之一的，物業(yè)服務人、業(yè)主委員會應當及時勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應當及時報告有關(guān)主管部門，有關(guān)主管部門應當及時依法處理；業(yè)主、物業(yè)使用人對侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟；業(yè)主委員會對侵害業(yè)主共同利益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。

第六十六條 業(yè)主、物業(yè)使用人對住宅裝飾裝修的，應當事先告知物業(yè)服務人。物業(yè)服務人應當將住宅裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業(yè)主、物業(yè)使用人。

不需要申領(lǐng)建筑工程施工許可證的房屋結(jié)構(gòu)改造，禁止拆改房屋的基礎(chǔ)、墻、柱、主梁及屋架等主要承重構(gòu)件，或者超過房屋原設(shè)計承載力增加荷載；涉及在樓面結(jié)構(gòu)層開鑿洞口或者擴大洞口，拆除或者部分拆除房屋中抗震、防火措施以外的非承重墻體的，業(yè)主、物業(yè)使用人應當在施工前向縣級市（區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門申請房屋結(jié)構(gòu)改造安全行政許可。

業(yè)主、物業(yè)使用人在住宅裝飾裝修工程開工前，應當持有關(guān)資料向物業(yè)服務人辦理登記手續(xù)，簽訂并嚴格遵守住宅裝飾裝修管理協(xié)議，不得影響他人生活。

業(yè)主、物業(yè)使用人拒不辦理登記、批準手續(xù)的或者業(yè)主、物業(yè)使用人、裝飾裝修施工人員拒絕和阻礙物業(yè)服務人對住宅裝飾裝修活動進行巡查的，物業(yè)服務人可以按照臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約，禁止裝飾裝修施工人員、機具、材料進入物業(yè)管理區(qū)域。

第六十七條 業(yè)主、物業(yè)使用人應當加強對其所有或者使用的窗戶、陽臺等設(shè)施的管理，防止設(shè)施、擱置物、懸掛物等脫落、墜落，造成安全事故。

物業(yè)服務人應當加強日常巡查，發(fā)現(xiàn)存在安全隱患的，應當及時提醒業(yè)主、物業(yè)使用人采取措施消除安全隱患。業(yè)主、物業(yè)使用人未采取措施消除安全隱患的，物業(yè)服務人應當采取必要的防范措施，并向業(yè)主委員會、居（村）民委員會報告。

第六十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生安全事故等突發(fā)事件時，物業(yè)服務人應當采取應急措施，及時向有關(guān)主管部門報告，并協(xié)助做好救助工作。

物業(yè)服務人應當執(zhí)行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施，積極配合開展相關(guān)工作。

第六十九條 市、縣級市（區(qū)）人民政府應當建立由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)、城市管理、公安、市場監(jiān)督管理、生態(tài)環(huán)境、衛(wèi)生健康、自然資源和規(guī)劃、園林和綠化、應急管理、消防救援等部門和機構(gòu)為主體的執(zhí)法工作責任區(qū)制度和違法行為投訴登記制度，加強物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)執(zhí)法聯(lián)動，依法查處違法行為，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示執(zhí)法主體相關(guān)聯(lián)系信息。

第二節(jié) 停車管理

第七十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，建設(shè)單位應當首先滿足本區(qū)域內(nèi)業(yè)主的停車需要，其歸屬由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃配建的訪客汽車停車位、車庫不得出售、附贈或者出租。未配建訪客汽車停車位的，經(jīng)業(yè)主大會決定可以依法合理設(shè)置訪客汽車停車位。

建設(shè)單位應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示擬出售、附贈或者出租車位、車庫的產(chǎn)權(quán)證明文件和出售、出租價格以及平面位置圖等，并實時標注出售、附贈、出租等情況。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車位、車庫總數(shù)量少于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋套數(shù)的，建設(shè)單位不得將車位、車庫附贈予特定業(yè)主。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車位、車庫總數(shù)量等于或者超出物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋套數(shù)的，每戶業(yè)主受贈車位、車庫不得超過一個。

建設(shè)單位擬出售車位、車庫數(shù)量少于本區(qū)域要求購買車位、車庫業(yè)主的房屋套數(shù)時，應當通過抽簽等公平方式確定，每戶業(yè)主只能購買一個車位或者車庫。

建設(shè)單位未出售或者未附贈的車位、車庫，應當優(yōu)先出租給本區(qū)域內(nèi)業(yè)主，租金按照價格行政管理部門核定的標準執(zhí)行；業(yè)主要求承租車位、車庫的，建設(shè)單位不得只售不租。擬出租車位、車庫數(shù)量少于本區(qū)域要求承租車位、車庫業(yè)主的房屋套數(shù)時，應當通過抽簽等公平方式確定給未購買或者未受贈車位、車庫的業(yè)主，每戶業(yè)主只能承租一個車位或者車庫。

在首先滿足本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的購買和承租需要后還有多余車位、車庫的，可以出租給本物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個人，每次出租的租賃期限不得超過六個月，但車位、車庫不得轉(zhuǎn)讓給業(yè)主以外的單位、個人。

第七十一條 市、縣級市（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門應當按照業(yè)主優(yōu)先、公平合理、便于管理的原則，加強對住宅區(qū)停車位管理的指導。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務人應當通過抽簽等公平方式出租公共、共用車位、車庫；經(jīng)業(yè)主大會決定，可以采用先到先停等優(yōu)化停車資源的方式使用公共、共用車位、車庫。

第三節(jié) 保修和維護

第七十二條 業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會對其負有維護責任的物業(yè)，應當按照有關(guān)規(guī)定和臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約以及住宅養(yǎng)護標準，定期維修養(yǎng)護。

國家規(guī)定的保修期屆滿后，物業(yè)的維修責任，按照下列規(guī)定劃分：

（一）業(yè)主專有部分，由業(yè)主自行維修；毗連部位，由相鄰業(yè)主共同維修。

（二）單幢房屋整體共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造，由該幢房屋的業(yè)主按照擁有專有部分面積所占比例承擔。

（三）單幢房屋有兩個或者兩個以上單元，單元內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造，由單元內(nèi)的業(yè)主按照擁有專有部分面積所占比例承擔；涉及兩個或者兩個以上單元共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造，由兩個或者兩個以上單元的業(yè)主按照擁有專有部分面積所占比例承擔。

（四）單幢房屋不上人屋頂?shù)木S修，由屋頂庇護范圍下的業(yè)主按照擁有專有部分面積所占比例承擔。

（五）單幢房屋可上人屋頂（包括屋面和周邊圍護），為各層共用的，由屋頂庇護范圍下各層業(yè)主，按照擁有專有部分面積所占比例承擔；為若干層（戶）使用的，由使用層（戶）的業(yè)主按照擁有專有部分面積所占比例承擔。

（六）物業(yè)全體共有部分的維修、更新、改造，由全體業(yè)主按照擁有專有部分面積所占比例承擔。

屬于人為損壞的，由損壞者負責修復；造成損失的，應當賠償。

在國家規(guī)定的保修期限內(nèi)，建設(shè)單位應當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。建設(shè)單位委托物業(yè)服務企業(yè)保修的，應當與物業(yè)服務企業(yè)另行簽訂委托協(xié)議。

第七十三條 物業(yè)服務人應當按照物業(yè)服務合同對物業(yè)定期維修養(yǎng)護。

物業(yè)出現(xiàn)安全隱患，危及公共利益以及他人合法權(quán)益時，責任人應當及時維修養(yǎng)護；責任人不履行維修養(yǎng)護義務的，經(jīng)業(yè)主委員會同意或者按照臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約，由物業(yè)服務人維修養(yǎng)護或者采取應急防范措施，費用由責任人承擔。

業(yè)主、建設(shè)單位和物業(yè)服務人進行維修養(yǎng)護時，有關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人應當予以配合。

第七十四條 任何單位和個人不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地、綠地或者占用其他共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。確需臨時占用、挖掘的，應當采取措施保障安全，并及時恢復原狀，造成損失的，應當依法賠償。

因維修物業(yè)或者公共利益需要，業(yè)主確需臨時占用、挖掘的，應當征得業(yè)主委員會、物業(yè)服務人和利害關(guān)系人的同意，并依法辦理相關(guān)手續(xù)；物業(yè)服務人確需臨時占用、挖掘的，應當征得利害關(guān)系人和業(yè)主委員會同意，事先在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并依法辦理相關(guān)手續(xù)。

供電、供水、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位因維修、養(yǎng)護、改建、擴建等，需要臨時占用、挖掘的，應當事先告知業(yè)主委員會和物業(yè)服務人，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并依法辦理相關(guān)手續(xù)。

第四節(jié) 住宅專項維修資金

第七十五條 物業(yè)管理實行住宅專項維修資金制度。相關(guān)業(yè)主應當按照規(guī)定交納住宅專項維修資金。

住宅專項維修資金屬于業(yè)主共有，專項用于物業(yè)保修期屆滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造，不得挪作他用。

住宅專項維修資金余額不足首期籌集金額百分之三十的，業(yè)主應當按照有關(guān)規(guī)定以及業(yè)主大會的決定，續(xù)籌住宅專項維修資金。

業(yè)主有權(quán)向住宅專項維修資金代管部門查詢住宅專項維修資金交存、使用以及賬面余額情況。

住宅專項維修資金和公共收益的使用實行工程審價和使用程序?qū)徍恕?/p>

第七十六條 物業(yè)保修期屆滿后，發(fā)生下列危及房屋安全以及人身、財產(chǎn)安全的緊急情形之一，需要立即對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行應急維修、更新和改造的，業(yè)主大會、業(yè)主委員會可以依法申請使用住宅專項維修資金：

（一）外墻、屋面防水損壞造成滲漏的；

（二）電梯故障危及人身安全的；

（三）公共護（圍）欄破損嚴重，危及人身安全的；

（四）樓體單側(cè)外立面有脫落危險的；

（五）專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身、財產(chǎn)安全的；

（六）消防設(shè)施損壞，危及公共消防安全的；

（七）其他危及房屋安全和人身、財產(chǎn)安全的緊急情況。

應急維修費用向業(yè)主公示后，從相關(guān)業(yè)主的住宅專項維修資金分戶賬中按照專有部分面積分攤列支；其中涉及已售公有住房的，從公有住房住宅專項維修資金中列支。

對本條第一款規(guī)定的應急維修情形相關(guān)主體未及時提出申請，且已出現(xiàn)嚴重影響業(yè)主生活或者危及人身財產(chǎn)安全情形的，鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）和縣級市（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門應當督促業(yè)主和業(yè)主委員會或者相關(guān)責任人限期維修，也可以組織代為維修。代為維修費用經(jīng)審核或者審計后，向業(yè)主公示并依法列支。

第五章  法律責任

第七十七條 對違反本條例規(guī)定的行為，法律、法規(guī)已有處罰規(guī)定的，從其規(guī)定。

第七十八條 業(yè)主、物業(yè)使用人違反臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約、物業(yè)使用規(guī)定和物業(yè)使用管理維修規(guī)定造成損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

第七十九條 業(yè)主大會作出的決定違反法律、法規(guī)或者業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)和業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約的，鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）應當責令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。

違反本條例第十八條第二款規(guī)定，業(yè)主委員會阻撓業(yè)主大會行使職權(quán)，或者拒不執(zhí)行業(yè)主大會決定，或者未經(jīng)業(yè)主大會決定擅自與物業(yè)服務人簽訂、解除物業(yè)服務合同的，由鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）責令限期改正；逾期不改正的，鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）、居（村）民委員會應當指導和協(xié)助業(yè)主，組織召開業(yè)主大會會議，調(diào)整或者重新選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

第八十條 業(yè)主委員會成員有下列行為之一的，由縣級市（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門予以處罰：

（一）違反本條例第二十五條第一款第二項至第五項規(guī)定的，責令限期改正；逾期不改正的，給予警告或者通報批評，可以并處一千元以上三千元以下罰款。

（二）違反本條例第二十五條第一款第六項規(guī)定，挪用、侵占住宅專項維修資金、公共收益等業(yè)主共有財產(chǎn)的，責令退還，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用、侵占金額二倍以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

第八十一條 建設(shè)單位、物業(yè)服務人有下列情形之一的，由縣級市（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門予以處罰：

（一）違反本條例第十四條第一款規(guī)定，建設(shè)單位未按照規(guī)定報送文件資料的，責令限期改正；逾期不改正的，處以三千元以上三萬元以下罰款。

（二）違反本條例第十四條第二款規(guī)定，建設(shè)單位不承擔首次業(yè)主大會籌備費用的，責令限期改正；逾期不改正的，處以五千元以上五萬元以下罰款。

（三）違反本條例第三十七條規(guī)定，建設(shè)單位提供的物業(yè)服務用房不符合規(guī)定要求的，責令限期改正；逾期不改正的，處以十萬元以上五十萬元以下罰款。

（四）違反本條例第四十六條規(guī)定，物業(yè)服務人擅自退出造成嚴重后果或者被解聘的物業(yè)服務人拒不退出物業(yè)管理區(qū)域的，責令限期改正；逾期不改正的，處以五萬元以上二十萬元以下罰款。

（五）違反本條例第四十六條規(guī)定，物業(yè)服務人挪用、侵占住宅專項維修資金、公共收益等業(yè)主共有財產(chǎn)的，責令其退還，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用、侵占金額二倍以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

（六）違反本條例第五十二條規(guī)定，建設(shè)單位未對共用部位、共用設(shè)施設(shè)備單獨配置水、電等計量器具的，責令限期改正；逾期不改正的，處以二萬元以上十萬元以下罰款。

第八十二條 本條例規(guī)定的行政處罰，按照相對集中行政處罰權(quán)的規(guī)定應當由其他執(zhí)法主體實施的，依照其規(guī)定執(zhí)行。

第八十三條 物業(yè)管理行政主管部門、鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）、其他有關(guān)部門及其工作人員濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級主管部門對負有責任的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

第六章  附則

第八十四條 本條例所稱住宅區(qū)物業(yè)管理，是指住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主通過選聘物業(yè)服務人或者業(yè)主自行對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備進行維修、養(yǎng)護、管理，維護環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。

本條例所稱業(yè)主，是指房屋所有權(quán)人。

本條例所稱物業(yè)使用人，是指除業(yè)主以外合法占有、使用物業(yè)的單位或者個人，包括但是不限于物業(yè)的承租人。

本條例所稱物業(yè)，是指建筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地。

本條例所稱物業(yè)服務人，包括物業(yè)服務企業(yè)和其他管理人。

本條例所稱前期物業(yè)管理，是指業(yè)主大會選聘物業(yè)服務人之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)服務企業(yè)實施的物業(yè)管理。

本條例所稱公共收益，是指利用業(yè)主共有部分產(chǎn)生的收入扣除合理成本之后的收益。

本條例規(guī)定的面積和人數(shù)，按照下列方式計算：

（一）專有部分面積按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算；尚未進行登記的，暫時按照測繪機構(gòu)的實測面積計算；尚未進行實測的，暫時按照商品房買賣合同記載的面積計算；建筑物總面積，按照前項的統(tǒng)計總和計算；

（二）業(yè)主人數(shù)按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按照一人計算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按照一人計算；總?cè)藬?shù)，按照前項的統(tǒng)計總和計算。

第八十五條 本條例對公告和公示的期限未作具體規(guī)定的，期限不少于七日。

第八十六條 本條例自2022年3月1日起施行。